創富奇財：新手炒工廈5大貼士

近日政府提出活化工廈的新建議，美聯工商舖行政總裁黃漢成料，政策效益不大，過往政府曾推活化工廈政策，是次提出的新點子不多，加上工廈改裝成過渡性房屋涉及高昂裝修成本，可行性不高，不會帶旺工廈市場，反之中美貿易戰對整個市場衝擊更大。

他指，近月貿戰持續升溫，加上本地銀行開始加息，影響入市步伐。而投資工廈要留意概念、心儀地區的發展，隨着高鐵開通及港珠澳大橋快將落成，有助中港兩地經濟發展，部分地區仍有投資潛力。

觀塘工廈按揭例子	美聯工商舖黃漢成指，買入工廈的多為資深投資者。	中原按揭經紀王美鳳指，現時工商舖按揭成數最高為四成。

選擇地區 長沙灣低水 具升值力

黃漢成稱，大部分買入工廈的多為資深投資者，他們財力足夠，可購一整層，甚至一整幢工廈改建或分拆出售，涉資逾千萬元起。

觀塘及荃灣仍有筍盤

然而，即使個別投資者無意購入分拆的工廈，市場亦有多個面積逾千方呎，但價格相宜的盤源。

他指，黃竹坑工廈呎價貴，已沒有炒作空間，觀塘及荃灣區因交通方便，已成投資者熱門選擇，並屬優質地區，平均呎價雖達7,000元，但區內仍有筍盤。他最看好地區則為西九龍區如長沙灣，該區價錢仍低水，平均呎價約4,000至5,000元，當港珠澳大橋開通後，料能吸引更多租戶，具升值潛力。

市場需求 「劏廈」受網店初創追捧

坊間對分拆出售的物業無好感，認為「劏出嚟一定無好嘢」。他認為，「劏廈」跟「劏舖」不一樣，商舖視乎經濟環境變遷，人流是重要元素，但工廈不盡相同，近年不少網店或初創公司租工廈，部分公司所需寫字樓空間有限，租金預算低於1萬元。部分拆售工廈以共享空間為主題，租戶除辦公室外，亦能享用其他公共空間。

另住宅面積趨細，在儲物空間不足下，業主喜歡月花數千元租地方存放雜物，令拆售工廈需求增加。他指，分拆出售的工廈均有獨立樓契，並有獨立水電錶。

徵收稅項 購入需付雙倍印花稅

購入工廈要否繳付稅項呢？黃漢成表示，購買工商物業毋須繳付額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），但要支付雙倍印花稅（DSD），稅率以物業交易額計算，為交易額的1.5%至最高8.5%。

倘合資宜用公司名義

購入非住宅物業，無論是以個人或公司名義買入，均要繳付雙倍印花稅。

另一方面，因為工廈所需繳付的首期較高，部分工廈新手會選擇合資投資，若果用此方式，則可以公司名義購入物業，可以分清楚股權佔比，透明度較高。不過，若以公司名義購入，並且在三年內轉手，或需要繳付額外稅項，因此建議持貨年期要較長。

每月開支 管理費普遍每呎1.5元

黃漢成又指出，投資工廈與住宅不同，收樓之後毋須再作裝修已經可將物業出租，而大部分工廈的管理費每呎只有約1.5元，甚至更低，故租金回報不會被管理費大幅分薄。

敍做按揭 工商舖最高可借四成

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，現時工商舖按揭成數最高為四成，但若新申請的工商舖物業已屬第二套房按揭（不論是住宅或非住宅），按揭成數則會下降至三成。

由於工商舖物業質素參差，銀行對工廈按揭較保守，估值會偏低，而工商舖按揭年期亦較短，最長為20年。若以公司名義購入，同時為非自用的話，壓力測試要求會因而上調10%。

銀行審批貸款要求嚴

與此同時，銀行在審批貸款方面相當謹慎，特別是舊式工廈、消防設備未及完善的物業，以及分拆出售的物業。銀行會要求買家提供物業圖則，甚至進行實地視察或物業照片等。