香港樓市經歷逾兩年瘋漲後，近月終現疲態。事實上，超低利率環境已成過去，加上中美貿戰升溫，香港以及環球經濟勢受衝擊，在內外夾擊下，足以戳破樓市泡沫。當前雖難以預測迎面而來的調整期及跌幅，但有一點可以掌握的，乃是自己計自己數，及早儲糧好過冬！
據政府數據顯示，八月份本港私樓售價指數按月下跌0.08%至393.9點，意味自一六年四月展開長達28個月的史上最長升浪終於「斷纜」﹗而土地註冊處剛公布的九月樓宇買賣合約宗數，則錄得按月下跌28%，按年更急挫36%。其實，這些數字並不令人意外，皆因次季以來中美貿易摩擦愈演愈烈，港元持續承受沽壓，銀行體系結餘不斷下跌，而踏入第三季內地經濟增長下行壓力漸現，中港投資市場氣氛利淡，均不利資產價格表現，港樓亦難幸免。
到底今次樓市氣氛轉冷，是短期調整抑或大跌市的來臨，自是投資者最關心的焦點。要回答這個問題，就必須先了解這次樓市泡沫是如何形成。房屋供應短缺固然是底因，用家有置業需要，即使是將貨就價，都希望上車置業安居。不過，不可忽略的是期間股市反覆向上，超低息環境下資金都傾向以槓桿爭取更高的資產升值回報，從而造就出這個歷史性的資產泡沫。
事至如今，樓市利好因素正在變化。針對房屋供應問題，政府積極推出措施增加短期供應，並重徵空置稅以防發展商囤積居奇，且市面上租盤不乏，眼見樓價升勢放緩，市民急於上車的壓力將得到紓緩，轉作觀望，尤其在中美貿戰下，香港的兩大貿易夥伴交惡，經濟難免受到打擊，兩大發鈔銀行亦帶頭下調今年香港經濟增長預測。而率先反映經濟景氣的股市，首季已見頂回落，次季以來跌勢加劇，對經濟前景的信心下跌。
此外，本月香港大型銀行開始跟隨美國上調利率，實際負利率正在修正，這些都在在說明，港樓泡沫已到臨界點。事實上，過往買家追價成交已絕迹，業主必須減價才能促成交易，市場調節機制已悄然啟動。
說到底，單以土地供需失衡來支持樓價大漲小回的說法缺乏充足理據。歷史說明，資產泡沫爆破與經濟和投資氣候、風險與回報的變化影響更大。諸如沙士後香港停建居屋和賣地，但○八年金融海嘯樓價還是急跌逾一成半。當前美國對華政策正醞釀大變，港人更需有危機感，提防經濟逆轉，裁員減薪，股市樓市低迷的一幕再現！