名家筆陣：審視土策打造宜居城市

然而，筆者認為在討論個別土地供應方式之前，應先為香港確立宏觀的整體經濟及社會發展目標，以引領制訂前瞻性的規劃策略，就環境的質和量兩方面進行綜合平衡要求，並按此檢視土地用途及土地供應來源，擬定明確的執行計劃。

土地短缺逾1200公頃

自七○年代起，政府約十年便會檢討全港發展策略。故在一七年，便提出未來香港發展策略研究《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》。

研究顯示，本港在未來三十年內的土地需求將不少於4,800公頃，而已落實或已規劃的發展項目所供應的土地僅3,600公頃，預計香港直至二○四六年，用作房屋、經濟及政府/社區用途的土地尚欠最少1,200公頃，而其中約815公頃的短缺預計在十年內出現。

然而，筆者留意到《香港2030+》內有關需求估算未有考慮到市民對於改善人均居住面積的訴求，人口老化令醫療及社福服務設施需求增加等情況。同時研究亦未有考慮到國家有關「粵港澳大灣區發展規劃」和「一帶一路」倡議對香港商辦經濟用地需求的影響。

此外，研究中所預期的土地供應，當中存在不確定性。其中有210多幅具發展潛力的土地，遲遲未能展開改劃程序，亦面臨地區反對意見而須減縮發展規模或是擱置的風險。另方面，規劃提出的古洞北/粉嶺北、洪水橋、元朗南等新發展區計劃，預計會在申請立法會撥款、收地賠償及遷拆重置等遇到不少挑戰，故此實際土地短缺數量或遠高於1,200公頃。

由於香港於過去近二十年沒有積極大規模創造可開發用地，故目前可供建設發展的「熟地」供應實在不足以應付住房、工商業發展，以及各種社區設施和運輸基礎設施發展。預計因人口增長、經濟發展和市民對生活質素改善的渴求，會持續增加對土地資源需求。

籲設立土儲添靈活度

筆者建議，香港應該建立土地儲備，在需求規劃方面預留彈性或緩衝容量。而土地儲備策略應是全面、透明及平衡，以提供穩定的土地供應。此外，亦可透過城市規劃及設計、創新的建築和景觀設計，建立一個可持續和公平未來的香港，在提升人口密度的情況下，改善城市的環境質素和宜居度。另邊廂，香港應對現有地區的規劃制度進行審閱，包括高度限制、地積比率及休憩用地供應等，同時應探索新的建築類型，提升生活質素。

港劏房數目達9.3萬個

要解決開發用地不足及供應不穩定的問題，香港應以開放而務實的態度去考慮專責小組提出的各種選項，如在宜居城市為本的策略性規劃引導下，對每種造地方案進行專業分析，提供靈活及多元的造地選擇。

目前香港樓價及租金不斷上升，而公屋輪候時間已超過5.3年，劏房數目更逾9.3萬個，且有持續惡化的趨勢。所以筆者衷心希望政府及社會各界持開放及務實的態度，採取積極的措施，解決香港土地房屋短缺的困局。

陳沐文　

香港建築師學會會長

作者：陳沐文