理財Campus：識揀海外REITs 無樓照「收租」

REITs一般會把90%或以上的收入分派予持有人，令其成為不少投資者的收息工具。一般來說，REITs持有的物業包括商場、寫字樓、物流倉庫、酒店及醫院等，收入來源以租金為主，所以相比公用事業股份，個別REITs會較受經濟環境盛衰影響。

安泓投資總監楊書健指，大家若直接購入物業，將擁有物業控制權，可自行決定自住、放租及空置等，但物業牽涉的維修費用、要繳交的稅項管理費等要自己處理。若你揀得好，隨時賺得多點。至於投資REITs，投資者放棄物業管理權、投資哪些物業亦無得話事，但可省卻打理物業的麻煩、分散投資多項物業，以及買賣相對快捷靈活。

他續指，部分投資者誤以為加息周期不利REITs表現，但當息口正常上升，其實意味經濟發展健康。當經濟向好，普遍能夠帶動租金上升，讓房託一般可增加分派收益。數據顯示，自○一年起，亞太區REITs平均提供4.5至6%的息率。而在美國加息周期期間，亞太區REITs的息率仍由一六年的平均4.4%，增長至一七年的4.68%，同時價格按年上漲7%。

日本REITs 60隻應市 個別息率6厘

日本REITs最先於○一年面世，現已增至約60隻。現時市值最大的要數主要持有東京寫字樓的Nippon Building Fund（日股：8951），基金市值逾8,200億日圓（約606億港元），息率約3.3%，年內價格升逾6%。

另倘以息率計，較高息的REITs約有5至6厘，但普遍市值較小，價格亦較波動。

酒店健康護理有錢景

楊書健指，近年到訪日本的遊客數目，以每年雙位數字的速度增長，令酒店新增供應追不上遊客數目增長。東京將於二○二○年舉辦奧運、大阪亦正申辦二五年世博，都有機會帶動當地基建和旅遊業。

他指，日本面對人口老化問題，理論上健康護理相關REITs會受惠，但投資者要注意，養老院的商業模式相對複雜，市場暫未見大贏家。

酒店相關REITs有Japan Hotel REIT Investment（日股：8985）、Hoshino Resorts REIT（日股：3287）等，兩者息率同樣超過4%，但走勢上，兩者去年均調整，今年內才回升約3%。

新加坡REITs 樓市展升浪 商場類看俏

在亞洲區REITs中，楊書健較看好新加坡，因當地樓市自一三年因辣招而跌幾年，近年樓價由跌轉升，配合交投改善，反映正處價格上升初期。

兩熱門房託年內見調整

他較看好當地寫字樓租金會繼續向上，並選擇性看好商場類別。

現時新加坡有超過30隻REITs給投資者選擇，當中較出名的有在新加坡經營多個商場的CapitaLand Mall Trust（星股：CT），以及持有又一城商場的Mapletree Greater China Commercial Trust（星股：MAGIC）。前者現時市值逾73億新加坡元（約434億港元），息率約5.5%，但價格經過去年上漲13%，年內稍為調整約2%。至於後者息率達6.3%，但價格同樣經過去年急升近三成後，新一年面對獲利盤，跌幅近5%。

美國REITs 如隔山買牛 選龍頭基金

在美國上市的REITs逾200隻。楊書健指，對不少投資者來說，買美國REITs不僅是隔山買牛，直情是隔海買牛，很多小型經濟周期上落外人未必易發現，建議先參考相關REITs基金，找出大市值龍頭。

一般來說，寫字樓租金會跟隨經濟循環上落，所以若投資者認為美國經濟復甦持續，可先考慮此類別。

工業類值博 商場風險高

物流倉庫建築期較短，但租約期長約15至20年，加上網購愈盛行，物流倉庫需求愈大，工業REITs值考慮。風險較大的是商場REITs，因究竟網購對商場、商舖租金的影響有多大，專家們也眾說紛紜。

舉例美國的REITs交易所買賣基金，市值達500億美元的Simon Property Group（美股：SPG）通常榜上有名。其持有物業項目逾230個，以商場、購物城為主，並已擴至美國以外地方。其息率現時近5%，但價格年內挫逾8%，去年跌逾3%。