名家筆陣：工廈再活化遇挑戰

活化計劃當初推出時，市道仍未擺脫○八年金融海嘯影響，工廈空置率高，已佔用單位有不少是以低廉租金出租作一些藝術及文化用途，當年的發展局局長冀幫助這些在工廈活動的藝術和年輕人團體，推出免補地價的活化工廈計劃，以吸引工廈業主花錢改裝工廈成正式商廈，消除工業用途及其他商業或藝術文化活動共冶一爐的安全隱患，讓不少藝術及文化活動安全和合法地在已改裝的「工廈」內進行。

監管出租始能奏效

後來香港經濟受內地經濟帶動急速上升，商業樓宇租金和售價均於過去數年節節上升。活化了的工廈單位亦多轉租與商業用家，反而原來的藝術及文化、活動搞手因負擔不起上升的租金而被攆走。活化工廈的租金因經濟暢旺而大幅上升，實非當年政府官員及市民預計之內，否則免補地價的活化計劃不會輕易過了立法會一關。

早前政府有意重新推出活化計劃。雖然新活化計劃還沒有公布詳情，但據媒體報道，新計劃可能傾向只集中在工廈低層樓面，而且必須有扶植藝術活動的限制。

時移世易，當年的活化計劃得以成功，如今捲土重來未必一定可以重振雄風。過去幾年地產價格飛升，發展商收入豐厚，如要說服議員們再接受免補地價的新活化計劃重新推出，必須設法保證這些活化樓面能以遠低於市值租金水平的租金出租予藝術團體。不過，由誰來監管這些活化樓面的出租情況？遇有違規情況如何處理？

商機誘因恐不足夠

另基於安全理由，政府傾向只容許低層樓面作活化改裝。惟低層樓面是一幢大廈中最值租的部分，把這些樓面限作廉租活動用途，有沒有足夠誘因給業主進行活化？

特首以前曾任發展局局長，而且當年的工廈活化計劃是由她任局長時推出。新活化計劃如何優化以前的計劃不足之處，相信她和她的團隊已胸有成竹。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國