Market Insight：地產股儲貨壓倉底

是跌11.2%！你無睇錯，我無講錯。樓價升到癲，但地產分類指數昨日收於35,531點，比十年前高位40,024點仲要低，反映地產股折讓擴大，且情況早於中資蜂擁南來之前。本地地產股跟唔足樓價升，有唔少原因，如金融風暴及金融海嘯之後，發展商財政愈加保守，影響資本回報率。

資產折讓續擴闊

地產富豪交棒畀第二代，傾向守業多於創業，追求提高可持續收入比例，即係收租。加上早幾年樓市落成量低，大家靠包裝豪宅，以質（毛利率）補量，都影響到估值。

綜觀地產股目前折讓都相當誇，根據野村報告的每股資產淨值估算，新地（00016）每股NAV為249元、長實地產（01113）為120元、恒地（00012）為103元，信和置業（00083）為27元，以昨日收市價計，折讓講緊係52.7%、50.9%、50.1%及49.4%，即使用希慎（00014）一類收租股的歷史折讓比較，幾隻發展加埋收租的hybrid，折讓其實都算吸引，尤其好似新地及恒地，講緊一七年市場估計股息回報有3.4厘及3厘，計落唔會差得過買樓收租。

而且，好似新地、恒地及新世界發展（00017）幾間地產商，手執大量新界農地，在轉換土地方面價值，向來未被市場看重。在樓市火熱之下，新一屆政府會否拋磚引玉，提出有利條件吸引發展商加速發展？無論點睇，依家港資地產股都係輸面細贏面大的good call，啱心水的話不妨買番多少壓倉底。

港資轉型有辣有唔辣

繼中環美利道商業地皮以233億元成交、超過5萬元的呎價破盡政府商業用地紀錄後，東九龍啟德商業地皮以246億元被本地發展商投得，再刷新最貴商業用地紀錄，出價超出測量師行預測上限，以同區二手商廈比較，絕對是麵粉貴過麵包的水平。

兩單商業用地最後均由港資奪得，擊退近年出價愈來愈勇的中資，主場因素，或者唔少人覺得威番次。當然，住宅同商廈用地投資，資本需求與回本周期是兩碼子事，一心貨如輪轉，南來快買快賣的中資發展商，未必啱胃口。

面對無safety margin考量，出價如狼似虎的中資，港資正逐步像當年英資一樣，改變在樓市的角色，由建屋賣樓漸轉為主打物業投資及管理，專攻做收租佬，計掂盤數唔亂博，勝在長玩長有。但有辣有唔辣，投資回報期戰線拖長，長遠而言資產折讓再難大幅收窄。

板塊龍頭夠晒好炒

港股五窮月唔窮，恒指累漲千點，踏入六月即開個好頭，昨日升148點報25,809點，股王騰訊（00700）拗腰倒升，如無意外，上試兩萬六關口應指日可待。

昨日大市完全無受科通芯城（00400）未止瀉影響投資氣氛，隔晚美國電動車翹楚Telsa股價再破頂，市值躋身北美第一大車廠，中資車股都有跟炒情況，吉利汽車（00175）升2.7%收報13.26元，MSCI指數新貴敏實（00425），以8億元成交再升4.7%收市，齊齊創出歷史新高。

其他車股方面，和諧汽車（03836）及正通汽車（01728）比較搶眼，分別升4.8%及2.8%，但論到成交，同前面兩隻大球場有段距離。無疑沽空機構肆虐，芬佬避免中伏，傾向唔大唔炒，既然龍頭股都炒到癲，唔夠鑊氣的二三線股份，不妨暫時放埋一邊當睇少隻。

古勝