名家筆陣：樓市辣招宜適時調整

壓抑需求 樓價照升

政府多次推辣招試圖冷卻樓市，但回顧過去每次出招後均只能令樓市靜下來一段短時間，往後雖成交量減，但未能阻止樓價上升。

樓價是由供求關係來決定。在政府未能大量增加住宅土地供應的情況下，惟有以辣招去壓抑需求，試圖改變供求關係而令樓價下降。惟現時資金充足，利率長期處於低水平，在供應不足的宏觀環境下，單單減少需求並不能令樓價下降。

另一方面，過去的辣招不但壓抑需求，亦可同時令供應減少。不少業主擁有多個住宅單位，但他們放售某個單位後，如想重新購入住宅單位，必須支付百分之十五的印花稅，如以公司名義購買，更須支付百分之三十的印花稅。在這樣的情形下，這些業主多不願出售物業，因為他們重置物業的成本甚高。

二手樓盤供應因此在多項辣招推出後大幅減少。雖然近年一手樓供應已稍為增多，但發展商通過靈活及變化多端的優惠回扣，再加上高超的市場推廣技巧，在二手盤短缺的情況下，不少市民被吸引，以高價購入一手樓單位。

首置稅優惠宜限一伙

筆者認為，現行印花稅安排有必要作出修訂，以增加其效果。現時投資者以個人名義一次過購入多個住宅單位，但按現行規定，如果這些投資者沒有以個人名義擁有住宅物業，他們仍可享受首次置業的印花稅優惠。投資者一次購買多個單位，無疑減少了真正用家購買單位的機會。筆者建議每人只可有一個單位享受首置印花稅優惠，希望可以增加單位數量給真正用家選購。

事實上，現行機制亦打擊有多項物業業主的售樓意欲，筆者建議可以容許業主售出一個住宅單位，日後購買另一個住宅單位時只須支付首置的優惠印花稅。

撤重購限期增供應

另不宜為重購單位設立限期，誘使業主不用急於回購另一單位。現時樓價高企，相信新措施可令部分看淡後市的投資者，出售手頭上部分單位，有利增加二手樓盤供應。

筆者一向認為，以行政手段為樓市降溫，只可作為非常時期的非常措施，要長遠解決高樓價問題，必須大量增加土地供應。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國