「新陳代謝」（Metabolism）這個名詞是指「生物體不斷用新物質代替舊物質的過程。」在日常生活中，也則指新事物不斷產生發展，代替舊的事物。
恒指便是一個很好的例子，50隻成分股裏面，每隔一段時間便需要作出檢討，把一些表現不好或代表不了那個時代的股票換走，換來更有代表性的。
作為一個企業，若果沒有新的和好的作更替，便會步向死亡。企業可以有三方面的新陳代謝，分別是人才、業務和資產。領展房產基金（00823）便是一個很好的例子。
領展是把所有房屋署旗下商業物業匯聚一起，由公營化轉為私營，引入了零售市場經營的專家，把從前一些經營得不太好的商場重新弄好，引入更加有效率的零售商。
雖然很多人會說失去人情味，但筆者卻發現舊有租客商品的售價不會比新租客低，而新的租金卻較舊的多很多。
此有兩個可能性，一是舊租客的效率太低令盈利率低，或是舊租客佔了很大租金的便宜，舊有房屋署沒有把關好。若低租金換來低的貨品售價還說得過去，但售價卻和其他私營商場相若，這些「人情味」便是建基於納稅人的補貼，市民值得深思。
領展近年也作了業務的更新，投入內地的商場，在北京和上海便購入了優質的物業，由只集中香港市場增加了中國元素──地區多元化。
領展由成立的第一天便帶有原罪，要在舊有的商場作翻天覆地的翻新工程，肯定會受地區政治勢力阻撓，與其花精力和他們糾纏，不如售給其他投資者，由他們作優化計劃，留力作新投資更划算，所以這兩年已沽出十多個屋邨商場，並把資金購入新項目，應該是更好的選擇。
資深測量師江西財經大學客座教授 邵志堯（作者為註冊持牌人士，並沒持有上述股份）