名家筆陣：一手主導 樓市扭曲

港交所過去曾多次調低交易徵費或縮窄買賣差價，有些衍生工具產品和窩輪更需要引入莊家制度去提供買賣價，從而刺激成交量。

辣招打斷換樓階梯

現在香港政府卻背道而馳，千方百計去執行一些行政措施，壓止不了樓價升勢之餘，更阻礙原本已具備置業能力的人，令他們需要準備更多首期，換樓階梯被打斷，住居屋的人不能升級換入至私人樓，兩房戶不能升級至三房戶。

由此可見，沒有人在這個政策下獲益，一個上千伙的二手屋苑，每個月的成交只有一至兩宗，有時甚至食白果，即每月流轉率在0.3%之下，水平嚴重偏低。

的而且確，成交反映不了市場實況，因為只要有一個稍為偏高或偏低的成交便會誤導人，在現時市況下，業主賣走物業後，有機會要多付首期和更難承做按揭，更甚者是，賣走後再買入時遇着新政策，他們在衡量這些因素後，便要把價格定高些，以彌補將會面對的風險。

二手盤價格見極端

然而，有些需要現金周轉的市民，如生病、移民或生意逆轉等急需賣樓套現，但由於成交淡靜，需要把單位價格降至吸引水平才能加快成交，這就是偏高和偏低價格同時存在的原因。情況就好像用一支壞了的探熱針去量度病人有沒有發燒般，從中得不到準確的答案，事實上，股票市場已告訴我們，成交疏落必導致買賣差價擴闊。

這樣的話，市場只剩下一手市場，好像股票IPO般，保薦人可以動用大量資源、高佣金作推廣，更厲害的是，發展商把額外稅款作退款包含在樓價當中，這是個別業主永遠辦不到的事，一個不公平的競爭局面因而形成。

成交佔比極不健康

全港私人住宅數量有約123萬伙，全年成交則只有4萬伙左右，每年流轉率3.3%或每月0.28%，但按金額計算，二手樓成交金額和一手樓成交金額相若，要把二手樓賣出去談何容易？

相反，新樓每年數量在二萬伙之內，並且往往能悉數沽清，新樓宗數佔比達百分之三十，金額計則佔一半，這和股票市場有一半成交由IPO佔有一樣，現象極不健康，並且非常不合理。

邵志堯

資深測量師，江西財經大學客座教授，曾在4家香港房地產上市公司當高管超過20年，擁有豐富中、港物業發展經驗。