香港樓市真病了 轉軚睇跌不足奇

去年香港樓市加辣,聯儲局二輪加息,依然無阻樓市狂牛再創新高。國際機構調查報告顯示,香港連續七年蟬聯全球樓價最貴,普羅家庭須十八年不吃不用,方能一圓業主夢!香港樓市無疑是「病了」,與宏觀經濟背馳,愈發畸形,一旦泡沫爆煲,屆時一定大大鑊!

香港創造過不少奇迹,但住房負擔「離地」卻是誰也不願見。最新的調查顯示,全球最難負擔樓市排名中,香港連續七年高踞榜首,截至去年第三季,樓價是家庭年收入中位數的十八倍。即使與前一年的十九倍略有回落,還是拋離第二位澳洲悉尼的十二倍幾條街,最嚇人的是調查採自第三季數據,當時香港樓價還未破頂。

低息期及環球量寬環境下,香港樓市自○三年沙士至今,保持大漲小回態勢。即使美國放水已屆尾聲,零息不再,在白宮換了新主人,特朗普經濟效應下,美國有通脹復燃、息口快速回升的風險。

令人憂慮的是,癲狂的香港樓市還是愈升愈癲,面積愈炒愈細,樓價寸土尺金衍生出蚊型及納米樓的不健康市場。美資大行眼見客觀條件轉壞,樓價位高勢危,也率先一百八十度轉軚,由預測今年樓價由升百分之五,轉口風估跌百分之五。

事實上,未來數年香港樓市供應正在回升,供求失衡將有所改善,港府加辣招稅至三成,針對非本地居民及購買第二間以上物業者,可是心雄的樓民,不但沒有分散風險,反在措施漏洞中鑽空子,借家人名義入市,至使頻現首置客買千萬元豪宅消息。

全民追逐璀璨而急速的樓市升浪,無視音樂椅遊戲隨時告終,買家入市固然義無反顧,近日新盤銷情維持熱旺,發展商勇進搶地,也為樓市營造出榮景,在中資加入戰團下,近日中港發展商入標態度積極,地價愈搶愈高,港鐵黃竹坑站上蓋項目截收意向書,竟破紀錄的收到三十九份,猶如對樓市火上加油。

借鑑歷史,泡沫向來在人人樂觀下爆破。當前樓市站在歷史高峰,多年來支持升勢的利好條件,卻逐一消失甚至逆轉。特朗普勝選後,聯儲局對加息步伐態度已變,由緩慢改為偏快的意向,中美貿易戰也是一觸即發,處身暴風眼中的香港勢難獨善其身,未來土地供應續增,一手樓供應回升,內地全力堵塞走資,湧入港樓的北水被阻。種種迹象可見,無視病徵的香港樓市恐會隨時出事,不可不慎。