理財Campus：「置」叻收租佬揾盤有秘訣

第1步：普遍穩收3厘勝定存

現時各項資產市場走勢反覆，美聯物業住宅部行政總裁布少明指，今年股樓失色，認為買樓收租相對穩健，理論上租金回報會隨樓價下跌而減少，但現時普遍住宅租務回報仍有3厘，遠勝敍做港元定存，屬「穩陣」投資。

留意加息因素

他提醒，若買樓收租，應考慮加息因素，香港加息後每月供款相應增加，或使租金回報減低，惟預計今年香港加息幅度不大。以一般中小型樓而言，若敍做七成按揭，租金仍可覆蓋每月供款，較其他投資吸引，惟若一七至一八年加息步伐加快，恐未能覆蓋每月供款。

美聯物業 布少明	律師 江玉歡	住宅租賃十大約章

據了解，現時中、小型樓宇回報率較佳，達3厘，而豪宅回報則逾2厘。他指，雖然目前豪宅租務回報率較中小型樓宇低，惟預期前者未來升值潛力較後者為高，所以亦值得考慮。

第2步：選址好壞影響叫租力

單位選址相當影響叫租能力。布少明指，傳統而言，港島區住宅供應較九龍及新界少，所以抗跌能力較高，但以中小型樓來看，宜選交通方便、鄰近鐵路沿線、交投活躍的大型屋苑。

宜揀景觀開揚戶

香港測量師學會物業設施管理組前主席楊文佳稱，選盤宜揀交通方便，附近有商場及餐廳等配套的地點，另應選景觀開揚單位，無建築物遮擋為佳，以提高單位私隱度，緊記遠離厭煩戶，及避開垃圾房和嘈音問題。內籠方面，應選間隔方正的單位，主因租約多為「一年生、一年死」，租客絕少為租住的單位訂造家具。

他續指出，發展商為提高單位私隱度，近年流行鑽石形間隔，不過其實不實用，再者，要留意單位附近的環境是否宜居。

第3步：傾掂按揭避免失預算

據經絡按揭資料，購買第二層非自用的千萬元以下物業，按揭成數上限會被壓低至六成。

非首次置業須付DSD

布少明指：「若持超過兩個按揭物業，銀行願意提供按揭成數或更低，所以買樓前要同銀行傾清楚，以免日後失預算。」另外，供款與入息比率上限亦會被收緊至40%，而在壓力測試下（假設利率上升3個百分點），相關的比率上限為50%。

此外，非首次置業買家須付雙倍印花稅（DSD），樓價200萬元以下物業印花稅為1.5%，樓價2,173.913萬元以上物業則徵收8.5%，以一個樓價450萬元物業為例，則須付6%的DSD，即27萬元。若夫婦二人分別獨自持有物業，便可免卻雙倍印花稅。

第四步：租約列10要點免爭拗

不少業主在出租單位時相當依賴物業代理，部分人續租時更只靠口頭承諾，未簽定新租約。惟律師江玉歡直言，住宅租賃所遇到的糾紛總比買賣多，在香港的普通法及成文法中，業主出租單位時的維修責任相當有限，一旦租客交還的單位狀況不佳，業主有權扣除按金作補償，但為免爭辯，訂立一份清晰租約是必須的，「唔好貪方便去書局買就算。」

她分享貼士：「在訂立租約時有10個要點，其中較重要的是，一旦單位需維修，須釐清是業主還是租客的責任，依法而言，業主只須提供適合居住的住所，由於租客走數並不罕見，亦曾見過拖半年租金個案，因此租約按金不可缺。別以為公司租客必為好客，因有不少『一蚊公司』，較佳做法是要董事的私人擔保。」

揀優質客寧平租

選租客時，應了解其職業。布少明指，公務員、專業人士、大機構員工則較「穩陣」，「份工穩唔穩陣，會影響日後準唔準時交租，寧願租平少少，都要租畀有信心嘅租客，好過日後收唔到租，得不償失。」

至於出租物業課稅，粗略計算，稅局會將租金收入扣減差餉、20%作修葺及支出的免稅額後，再徵收應繳物業稅15%。