理財Campus：內房股Vs大陸樓邊瓣贏？

炒內房睇銷售負債比

內地一線城市住房價升勢難擋。據統計，中國70個大中城市一月份的平均新建商品住宅價格，連續九個月錄按月升幅，按年升2.5%，深圳更按年爆升52.7%。

新鴻基金融集團財富管理策略師溫傑指，中國經濟主要由消費、出口及投資帶動，出口受制於外圍，消費難以短時間改變，故刺激經濟須加大固定資產投資，當中房地產投資的佔比頗高。另A股疲弱，料續有資金贖股換樓，惟熾熱的投資氣氛集中在一線城市，近月這種氣氛有擴散到二線城市的迹象，但三、四線城市的庫存問題仍嚴重。

星展吳淑燕認為，內房中長線可看好。	年興行董事總經理陸東全表示，深圳物業長遠值得投資。	多隻內房股近期向好

中央近月一再為樓市鬆綁，如人行上月初降低非限購城市的最低首期比例至兩成、財政部於上月中宣布降低房地產交易的稅項，日前人行再度降低銀行存準率，亦被視為利好樓市。他指，一線城市樓價升勢或放慢，但鑑於內地整體樓市氣氛仍弱，政府的「托市」政策短線應不會改變。

他續指，若投資內房股，宜選銷售數字良好、負債比率較低及股價相對每股資產有較大折讓的企業，當中較看好華潤置地（01109）及深圳控股（00604），前者屬行業龍頭；深圳控股可銷售物業有七成位於深圳，其去年上半年的負債水平為55%，遠低於同業中值78%。

潤地中海 穩健之選

星展唯高達研究部主管吳淑燕認同內房中長線可看好，但料短期會較波動，因近期一線城市樓價升幅過急，已開始有傳政府將推政策為樓市降溫，消息並不一致有利內房。她又指，內房股即將公布的業績應不會太好，因這反映一四年的銷售。她建議，投資者可待內房股在第二季過後、股價有所回落時才吸納。

她稱，潤地及中海會是較穩健選擇，另可留意碧桂園（02007），現政策主力為二、三線城市去庫存，公司在三線城市有不少庫存，股息率亦較吸引。

深圳博升格 看漲20%

據中指院數據，中國一百個城市的住宅均價由一三年二月的每平方米9,893元人民幣，升至今年二月的每平方米11,092元人民幣，升幅有12%，北京、上海及深圳這三個一線城市，過去三年的住宅均價分別升39%、33%及84%。若計過去三年數據，直接投資一線城市物業回報的勝算，似乎比內房股吸引。

早年已在深圳置業及自住的資產管理公司年興行董事總經理陸東全指：「上海及深圳有股市，北京就有新三板及政府行政機關，可不斷吸引人才定居，支持其樓價向上，且二、三線城市的有錢人，都希望子女搬到一線城市以有較好發展。」

地鐵上蓋易找租客

內地各城市中，以深圳樓價升幅最熾熱。他料，深圳未來很大機會升格直轄市，加上正大舉擴展地鐵路線，以及前海發展，變相有多個引擎推動該城市經濟，刺激樓價續上。

他指，深圳一線地區如南山的樓價已非常貴，升至十萬元人民幣一平方米（約每呎一萬元）。若想投資，可考慮深圳周邊地區如惠東，因那裏將有地鐵開通，加上深圳人口增長迅速，但土地不足，當地人未來難免要遷往周邊地區居住。他指，深圳城內地鐵上蓋的細單位都是投資好選擇，因較易放租，投資者可留意城內將有地鐵通車的地區。他料，深圳樓市今年再升10至20%後，升勢會有所緩和，但當地物業長遠來說都是值得投資的。

90後業主轉吼港樓

九十後理財顧問Vin亦獨具慧眼，早已買入深圳物業。他稱：「我於一四年十月在深圳福田區以約200萬元人民幣買入一個舊區單位，一年後放售，賺得10至20%回報。現時未會再投資深圳物業，因香港樓價正在下跌，比深圳樓更吸引。」

另一散戶投資者韓風已經沽貨獲利，他表示：「我去年一月於福田中心區以約300萬元人民幣買入一個單位放租，貪其鄰近關口，當時租金約3厘，今年一月底見樓價飆升，以400多萬元人民幣放售，賺約四成。現時未考慮再投資內地物業，要等待地點及租金回報吸引的項目。」