名家筆陣：公屋租轉買不實際

報告指出，提高置業比率可團結社會減少爭拗，可惜筆者不敢苟同。當前樓價高企，但每當政府提出方法增加土地供應時，必有巨大回響及反對，好像報告提出研究開發部分郊野公園亦遭炮轟。市民反對增加土地供應，與要求壓抑樓價幫助置業背道而馳。筆者相信近年的政治爭拗，並非單從提升置業比率便可解決。

租戶多老貧買樓意欲低

另一方面，報告提倡資助公屋住戶由租轉買，卻沒有調查這些住戶是否有很大意願由租客變為業主。報告指，於二○一一年，收入低於全港收入中位數的住戶，有八成是公屋租戶，而同年長者租戶佔總住戶約三成，老、貧比例甚高，有多少人願意放棄極低的租金而轉租為買？

政府亦曾容許公屋租戶轉租為買，效果並不理想。事實上，若租戶收入沒有大幅上升，而公屋居住權差不多是永久的，更省卻管理費和維修費等開支，買樓根本沒有着數。

為誘使公屋租戶轉租為買，報告提出極優惠的補貼建議，基本上是只賺不蝕的安排，但「送錢入你袋」有可能成功嗎？筆者同樣有很大疑問。

第一，公屋租戶老、貧比例高，即使政府可作按揭擔保，他們的入息未必能應付供款。第二，如果租戶不欲搬遷，補地價後的樓價增值便不能套現，他們更加不會放棄極便宜的租金來選擇轉租為買。筆者估計，轉租為買只會在租戶打算遷出時才出現，那麼補地價優惠便可視為誘使租戶退還公屋單位的津貼，促使公屋單位可流轉。

礙換私樓不利公屋回收

第三個問題較複雜。同一個公屋單位，市民有機會以極相宜的公屋租金入住，雖然公屋輪候冊甚長，大部分市民都會選擇等待，不會以市值租金租住相同單位，更遑論以私樓呎價購買。筆者估計，公屋單位的呎價必須與私樓呎價有很大折讓，才可吸引二手買家。可是，如公屋和私樓呎價有重大差距，公屋業主換私樓便須補貼巨大金額，不利社會階梯向上流轉，亦減慢公屋的回收。

支持出售公屋者認為，有關優惠是藏富於公屋租戶，即使未能即時套現，擁有的潛在資產如能隨樓市增加，亦可減少有樓和無樓人士的對立，令社會更和諧。但筆者擔心有些公屋租戶不排除要借錢周轉，如財務公司知道租戶由租轉買後賣樓可套現一、二百萬元，屆時會否鼓勵他們把單位按揭借貸，一旦無力償還便把單位出售，最後又會否製造新一批無殼蝸牛，引發更大的社會問題呢？

幸好報告作者說明其建議只是希望引發社會討論，不是要求政府落實執行。任何福利制度的重大改變建議，社會宜三思。

陳超國　

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者：陳超國