理財Campus：炒樓創傳奇10年賺60倍

○八年金融海嘯後，美國房地產市場受重挫。已在港樓賺得「第一桶金」的Anders，眼見一○年在美國用數萬美元已可買一間屋，如同沙士低迷時期，遂捉緊機會聯同早已移居美國的姐姐，轉戰美國物業市場。

轉戰美國 專吼銀主盤

他稱，現時在美國與親人合資共持有五間獨立屋，整體帳面也賺約4倍，大部分作出租用途：「我對當年賣掉香港樓、轉買美國樓沒後悔，決定完全正確。香港樓這幾年無疑累升不少，整體升勢也許較美國樓還要多。但以我為例，我在一○年賣出的香港樓，假設持有到現在，也只是升約2.5倍。更重要的是，我認為現時香港樓市正開始下跌，但美國樓升勢料持續，再升幾多估唔到。」

Anders補充，他持有的美國樓升幅跑贏大市，還因為他買入的是法院拍賣房屋（俗稱法拍屋，香港稱為「銀主盤」），其中一間僅約7萬美元買入，故不能與整體樓市直接比較。雖已錄不俗的帳面利潤，但他未想過出售任何一間屋，除因他正賺取滿意的租金回報，還因他看好洛杉磯及周邊地區（但強調不是整體美國樓市）未來2至3年的物業升值潛力，故他還計劃在加州買第六間屋。

談及香港及美國物業市場不同之處，Anders指需求是其一：「香港剛性需求大，多數人都想擁有自己的物業，但美國不是，不少美國人習慣租樓，因租金佔收入比例較香港低。再者，美國地方大，要建屋的話很多地方都可以建。」

另一不同是維修方面。「在香港，若沒有人刻意破壞，物業維修後可維持一段較長時間，但美國獨立屋因多為木結構，差不多每2至3年就要維修一次。」他指。

新手買美樓 宜找代理

兩地樓價升跌的推動因素也有分別：「炒了咁多年樓，我覺得影響香港樓價的最主要因素，是經濟好唔好；其他如校網、地點，只是大家的講價藉口。相反，美國樓受經濟及政治的影響較小，反而人口、校網、附近環境等對樓價影響力更大。」

Anders建議，倘新手冀涉足美國物業市場，第一步是實地看屋，看完一輪對價格有個大概範圍，以減少被騙機會，然後是找個夾你的好代理。「部分人在香港買樓會自行找業主成交，但是在美國買樓，我建議要透過代理，因美國不同區域的地產法有別，比在香港置業需要更多專業知識。可能一間屋的草地雖然屬於業主，但政府有規例唔准用，又或荒廢了就會向業主罰款，新手唔熟門路就很難查到。大家要學懂向地產代理詢問，好代理會耐心回答你，以及幫你查找相關資料。」

倘大家冀為美國樓做按揭，同樣可先向代理查詢，又或以加州為例，最多可透過按揭顧問向銀行按到九成半。以一般七成、八成按揭為例，現時息率普遍約3至4.5厘，置業人士要留意各項收費。

睇好洛杉磯 亞裔聚點

最後，Anders分享個人預期未來數年有較大升值潛力的地區：「美國東岸我不熟，所以我不評論；但在西岸，我較看好洛杉磯、三藩市、以及拉斯維加斯各自的一小時生活圈內的樓價。即是由市中心的中心點，一小時車程內可到達的範圍，特別是新發展的周邊區域。惟要注意，這不包括市中心的樓價，因預期拉斯維加斯以外，三藩市及洛杉磯市中心的樓價再大升空間不多。」

Anders補充，宜投資人口較密集地區，亞裔及中國人聚集的地方有很大的升值潛力。至於校網、周邊環境好壞等影響美國樓價的因素，新手較難掌握，他坦言自己也在學習中。

Anders勸勉置業多途徑

Anders的炒樓經歷始於○二年，多年來炒過香港唐樓、洋樓及村屋等，期間有贏有輸，但仍由基層搖身一變千萬富翁。他希望透過與年輕人分享個人經歷，與其日日抱怨買不到樓，不如按各自條件，想方法如何一圓置業夢，即使是「成功需父幹」，也不是壞事。

港樓價難大冧

他提醒，香港樓價開始跌，但跌幅不會像某些分析說有三、五、七成。港樓業主實力雄厚，除非將來發生重大經濟危機，否則他們不會輕易賤賣物業，故本港樓價難言急挫。