投資動向：行業回暖 內房反攻

回顧今年首三季，內房股的銷售情況雖未見突出，但相對於經濟增長放緩的大環境，銷售表現亦非想像中差。除了世茂房地產（00813）及萬科企業（02202）未有定下今年合約銷售目標之外，四大內房股──中國海外（00688）、華潤置地（01109）、恒大地產（03333）及綠城中國（03900），首九個月合約銷售金額佔全年銷售目標的比率介乎68至85%。

事實上，因應今年內地經濟下行風險持續增加，繼而股市大幅波動，為防內地房地產市場信貸危機威脅金融體系穩定性，內地自去年第四季開始逐步放鬆針對內房的調控措施，包括放鬆首套房貸政策、先後降低二套房公積金首付比例。最近一次在九月，人行及中銀監公布，將內地非限購城市首套房最低首付比例由30%降至25%，另住建部等部門發文指將全面推行公積金異地貸款。

減息對內房利息開支影響（億元人民幣）

主要內房首三季銷售情況

今年九月，內地七十個大中城市新建住宅銷售價格按年跌0.9%，跌幅已連續第五個月收窄，而按月則上升0.3%，乃連續五個月上升，價格上升的城市有39個，按月多四個，而價格下跌的城市有21個，按月減少5個。

雙降助減利息開支

由於人行上月再度雙降，料有助降低內房企業的利息支出，對估值起到正面影響。美銀美林就估計，類似恒大地產這類負債較重的內房企業，減息25點子可省回逾5億元人民幣利息開支。持續寬鬆的政策，將對內房銷售、平均售價及股價表現帶來正面影響。

不過，有別於○八至○九年及一二至一三年的寬鬆政策，去年末季至今的各項寬鬆措施，對內房市場銷售的刺激作用較短暫，主要有兩大因素，就是經濟增長持續放緩以及人民幣一次性貶值，故亦不排除今次的寬鬆周期，中央出招的頻繁度較過去兩次為多。

另一點須注意，乃內房銷售及平均售價改善對地價刺激有多大，一旦地價較樓價升勢為快，對於高槓桿及高發展成本的內房企業而言，毛利率可能受壓。顯見，雖然減息降準以及各項調控政策放鬆，有利內房行業復甦，但同一時間仍存在一些重大不明朗因素，如人民幣匯率以及經濟下行風險等。

大型房企穩中求勝

中央一些較長期的利好政策，如上周結束的五中全會公報允許放開普遍二孩政策，料有助帶動實際住屋需求，方向是利好，但需要一段時間體現成效。故此，建議在中長線布局內房股時，可從有國企背景的大型房企着手，估值可能不比民企背景的內房股平，但勝在較穩陣。

中國海外今年首九個月經營業務收入793億元，相比去年同期重列數字增長17.8%；經營溢利272億元，同比增長16.7%。在第三季內，公司以合共47億元在內地5個城市購入5幅土地，新增可開發面積約64萬平方米。截至九月底止公司手頭現金達779.5億元，淨借貸水平維持於15.6%的較低水平，在近年的行業逆境中，公司整體業務仍能維持穩步增長；若未來行業景氣好轉，亦有望率先受惠。此外，早前中海分拆旗下中海物業（02669）獨立上市，將有利於旗下物業管理業務的發展，更有效體現資產價值。

大悅城有重組概念

華潤置地今年首九個月實現合同銷售金額約635億元（人民幣‧下同），相等於今年銷售目標的81%，如無意外全年目標應可超標完成。不過，若單睇九月份，合同銷售金額約69.2億元，投資物業租金收入5.18億元，較八月份的合同銷售金額78.77億元及投資物業租金收入5.41億元的有所下降，宜先觀望十月份的銷售表現是否有所改善。

大悅城地產（00207）是中糧集團旗下主要從事房地產開發、經營、銷售、出租及管理綜合體和其他商用物業，主要包括購物中心、酒店、辦公樓、酒店式公寓及休閒度假旅遊物業。除了本身的業務發展之外，由於中糧集團是國企改革六家試點央企之一，相信未來關於系內資產重組整合的消息續來，有利大悅城股價表現。

錢修