內房拆業務上市成常態

釋放子業務潛在估值

恒大宣布分拆的業務包括足球隊、文化產業及礦泉水業務，市場相信，恒大未來會再將糧油業務分拆出來。至於中海亦已就分拆向港交所（00388）提交上市申請。對於中海分拆物業管理業務上市，瑞銀認為是次分拆不涉及集資，但預期此舉有助釋放中海物業管理的潛在價值。報告指，分拆後中海收入及毛利將分別降低1.6%及0.9%。若根據同業一五年的平均市盈率21.3倍計，中海物業管理市值21億元或每股0.64元。

萬科萬達「放口風」

巴克萊則指，去年物業管理業務毛利率僅約4.5%，較房地產開發業務毛利率有距離，分拆物管業務仍有助中海釋放非核心業務之潛在估值。但該行指去年中海物業管理規模為彩生活（01778）的41%，料中海股東能受惠中海物業管理上市的利益不大。

彩生活自去年從花樣年（01777）分拆出來後，截至本周一（廿七日）收市價計，已累升近80%，目前市值已逾67億元。有見資本市場給予內地物業管理業務高估值，萬科（02202）、萬達商業（03699）母企萬達集團、碧桂園（02007）等亦「放口風」冀分拆旗下其他業務上市。萬達商業去年來港上市時，萬達集團董事長王健林曾指出，待萬達院線在深圳A股上市後，會再計劃分拆其他業務，包括研究文化產業來港上市的時間表。

摩根大通亦預期，下一間分拆物業管理業務的內房企或是萬科及龍湖（00960）。

建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉相信，未來房地產發展商將業務分拆上市將成為新趨勢，因為隨着房地產商規模增大，公司有必要將有特色的業務分拆出來，達致產業升級，及與母公司原有業務產生協同效應。他認為，內房企業若計劃分拆物管業務，必須尋找新的亮點，不能單單複製彩生活的營運模式，要有新的概念及技術支撐才能說服投資者，取得較高的估值。