名家筆陣：公僕宿舍重建困局
發展局早前提出公務員合作社（下稱「合作社」）樓宇的重建方案建議，令社會再度關注合作社樓宇問題。很多合作社樓宇未用盡地積比率，重建可確保充分利用土地資源；亦有些樓宇樓齡逾數十年，且沒有升降機，對年老的退休公務員出入造成不便。可惜，這類物業因業權買賣限制，須付巨額補地價才能在市場出售，置換較新的私樓改善生活條件變得困難。
過去也有發展商併購合作社業權重建，惟成功例子甚少。究其原因，由於合作社樓宇小業主須支付約市值三分之二的補地價，方可出售物業予發展商，實收金額難以換購同區同面積樓宇，遂使併購吸引力大減。此外，併購業權很多時亦難以同時收購全部業權以便立即重建，導致發展商收購了合作社樓宇八成或九成業權後，如剩下來的小業主仍未申請補地價取消官契上的買賣限制，強拍條例是否適用仍是未知數。
強拍不能改官契條款
強拍並不能改變官契上的條款，如官契上限明只可作住宅用途，強拍後官契上的用途限制仍生效。如此類推，官契上的買賣限制應不能通過強拍而失效，小業主既然反對強拍，當然不會主動申請取消買賣限制，土地審裁處雖有權在強拍令上附加指示，但是否可以不理會公務員享有住房福利的權益，指令受託人代小業主向地政署申請取消買賣限制及代支付補地價金額？因沒有相關案例，發展商態度審慎，只會收購百分之百業權同意出售的合作社項目。
不過，即使成功收購百分之百的合作社樓宇業權，發展商還須再補地價以增加地積比率。近年地政署於評估補地價金額時十分進取，沒有給予發展商合理利潤空間，令很多發展商近年已放棄須進行補地價項目。
政府亦明白有關情況，建議房屋協會和市區重建局拔刀相助，以不同的方式為重建合作社樓宇帶來新機遇。房協主導的合作社樓宇重建計劃，先決條件是百分之百業主同意，難度甚高。
應作更高密度重建
若單位業主仍是現職或退休公務員，並未補地價取消買賣限制，又不肯參與房協的重建計劃，房協是無從入手強迫上述業主出售其單位。
另一方面，政府希望市建局以促進者角色推動合作社樓宇重建，但礙於強拍條例適用性的疑問，若項目未能集合全體業權一併出售，恐怕未必能吸引發展商投資這些項目。雖然政府願意預先評估增加地積比率的補地價，以增加項目吸引力，但補地價評估進取，剩下來的樓價再扣除取消買賣限制的補地價金額，小業主也難以換購其他市區較新的樓宇。
合作社樓宇未能用盡市區土地資源，實應作更高密度的重建，如何平衡單位業主的利益和社會利益，便要考驗政府的智慧。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
作者：陳超國