投資動向：內房股乍暖還寒

如無意外，第四季房市銷售數字可扭轉首三季的弱勢，但補充一句，不是所有內房股都能受惠政策鬆綁，特別是當市場成交轉趨活躍，有財政實力的大型房企將加大促銷力度搶攻市場份額，這將加速周轉能力較弱的中小型房企被淘汰出局。是故選股策略宜揀大唔揀細，而經歷近日的雅居樂（03383）事件，民企背景的內房股估值可能須背付更大的風險溢價。

綜觀第三季經濟數據，除了出口有所改善之外，工業及房地產投資均表現疲弱，乃經濟增長再次轉弱的主要原因。

房貸政策急轉彎

人行聯手中銀監放寬房貸（見附表），好明顯正是為了針對穩經濟而來。過去，購買第二套房貸款政策甚嚴，首期介乎六至七成，且按息較基準利率上浮一成，政策並不鼓勵購第二套房。

今次房貸政策放鬆後，變相容許新錢流入房市協助消化市場庫存。但當然，用家是否置業，還須視乎經濟景氣，以及對整體前景的信心。

依第三季的經濟下行形勢，九月份房市銷售數據疲弱，十‧一黃金周未見起色亦在市場預期之內，皆因銀行在長假後才開始着手執行新放貸措施，故預料最快要到十一月，整體銷售情況才開始逐步見到政策成效。

中海銷售表現取勝

選股策略上，正正由於預期內地樓市下行仍會持續一段時間，選股宜重防守性，特別要着眼財政實力，因捱得過這次大調整的房企，將來必是行業中的王者，而在重拾升軌前的低迷期，亦係大型房企「東征西討」整合市場的好機會，財務資源需求大，若負債已甚高且周轉欠佳的房企，宜避之則吉。

中國海外（00688）及華潤置地（01109）為紅籌股，無論在股東背景、財務及融資成本上均較具優勢，是行業龍頭首選，兩者股價較預測NAV折讓不到三成，較同業平均估值享有溢價，亦足以反映市場取向。

恒大百足咁多爪

不過，美中不足是息率僅兩厘多，而以今年首三季銷售數字看，又以中海的達標比率較潤地為高，故若要二選一，還是以中海為首選。

以首三季合約銷售達標率計，恒大地產（03333）是名列前茅，近日公布九月份銷售金額為62億元人民幣，首九個月累計銷售額為982億元人民幣，約相等於全年銷售目標1,100億元人民幣的九成，但見其股價卻不甚突出，其中一個原因，乃近年公司予人「不務正業」的形象，投資涉足農業、畜牧、糧油等等，上周又公布擬斥資入股一上市公司以攻太陽能業務。究竟如何釐定其估值有難度，投資者對之卻步亦可予理解。

至於近日負面消息多多、連供股計劃亦觸礁的雅居樂，相信即使管理層維持穩定，未來亦必要加快大刀闊斧減價出售項目，以套現償債，如此局面，都是抱唔做唔錯心態最自保。

中小發展商有壓力

自九月開始，內房股抽水不絕，碧桂園（02007）及雅居樂未等十月黃金周的傳統樓市銷售旺季，已急不及待並不惜以較資產淨值大幅度折讓的作價供股（後者已宣布終止供股建議），對股東權益造成重大攤薄，是限制股價表現的一個重要原因。

內地樓市今年四月開始吹淡風，債台高築加上庫存積壓，發展商削價促銷壓力更大，內地百大城市樓價已連續五個月錄得跌幅，就算中央迅速回應市場變化，先後放寬限購及限貸令托市，不過市場預期作用短暫，內房股也趕緊籌集資金，似乎是有心理準備要抵禦漫長寒冬。

另一方面，美國進入加息周期，過去幾年發展商輕易透過發債融資的情況將出現逆轉，債商對財政狀況脆弱的內房股，風險胃納大減。

最近個別中小型發展商不惜以「高息」利誘債商，三年期債券息率高達13厘，但市場反應只是一般。由此可見，對於內房企業的資產質素及財政風險，投資者是愈見忌諱。在銷售數據見到明顯改善前，板塊仍未具全面揚升的條件。

人行與中銀監放寬房貸主要措施

首套房家庭貸款最低首付款比例為30%，利率下限為貸款基準利率打7折。

已有一套住房，但已付清貸款的家庭，同樣享有貸款利率7折的優惠。

已取消或未實施「限購」措施的城市，擁有兩套或以上住房，並已還清購房貸款的家庭，可申請貸款購房。

錢修