俗稱上車盤的細價私人住宅單位樓價破頂，近幾個月無日無之，成為推動整體樓價挑戰新高的動力，從一些地產代理的領先指數屢破紀錄可見一斑。因此，差餉物業估價署昨天公布的數字，顯示整體樓價在六月份連續兩個月創新高，絕不令人意外，而且肯定還會再上。政府數據滯後以致無甚新意，但畢竟較全面，除可窺探樓價破頂成因，從中更看到當前的趨勢甚危險。
如果把住宅租金指數及售價指數綜合分析，不難發現箇中玄機。在五類住宅物業中，約四百方呎或以下的細單位租金，按年升得最急，而七百多方呎或以上的租金，只屬持平或下跌。樓價指數亦有類似情況，細單位樓價按年升幅最顯著，中大型單位則下跌。從中可歸納出一個結論，上車盤買家看着租金不斷隨樓價上升，租樓長此下去不是辦法，索性捱貴樓也不想捱貴租。
這種長痛不如短痛的心態，相信會持續蔓延開去，因為買家的選擇有限，未來的一手新供應有多少合適上車亦不明朗。差估署的數據顯示，預計今年落成的私人住宅單位中，只有不足一成六為面積約四百方呎或以下的細單位，比例偏低。至於未來幾年可推售的新盤中，有多少屬細單位兼樓價在負擔範圍內，亦無數據可參考。如果現在不入市，將來不知變成甚麼世界，成為推動細價樓破頂的巨大力量。
事實上，樓價破頂絕非個別情況，而是有大批市場購買力支持，在六月份住宅樓價指數連續第二個月創新高之時，同期的住宅成交量亦顯著增加，從反映該月份交投的七月份土地註冊處登記數字可印證，其中三百萬元至少於五百萬元的住宅單位成交增幅明顯，樓價破頂有成交配合。不過，創新高的屋苑多集中在新界，估計很多買家的財力屬「掹掹緊」，削弱了未來承受風險的能力。
此外，七月份一手買賣註冊量也顯著增加，部分反映在五百萬元以上的交易中，過千萬的交易按月增幅更以倍數計。如綜合觀察同期中大型單位樓價指數也按月攀升，扭轉之前反覆回落的走勢，看來不僅上車盤，而是整體樓價也在重拾升軌。
當前，樓市面臨的風險除了美國可能提早加息，以及外圍地緣政治危機之外，未來新供應的分布不明朗，更為上車客增添多一重風險。政府估計未來三至四年將有七萬三千個單位可售，由於很多新盤均有限量條款，當中必有面積細小的單位，問題是佔多少及如何分布，目前全無資訊可言，令很多準買家無從預算，最終可能產生兩個不良後果，一是實際供應仍然不足，刺激細價樓再上；二是突然湧現大量供應，甚至有可能過剩，拖累樓價回調。無論那一個結果，均不利樓市穩定。