投資動向：地產股彈跑贏磚頭

減辣有利一手樓市場

政府推出辣招，旨在為樓市降溫，結果整體樓價卻只由去年三月的高峰下跌約5%，並未出現急跌，反而成交卻因政策而陷入冰封，真正買家都為此卻步。今次政策微調，有鼓勵換樓客湧向一手市場之意，因期限由收樓起計，變相延長了樓花期至三十個月，最受惠的肯定是最多新盤推出的發展商。

花旗估計，長實現時至年底可推4,785個單位，大部分是三房設計，切合換樓需求。新地（00016）在將軍澳及東涌共有2,718個單位；信置（00083）可售白石角及沙田九肚山等單位，約2,077個；恒地（00012）就持有1,655個分布於馬鞍山及其他市區的重建項目單位。

長實手頭新盤多

無疑，長實手上可售單位最多，近期推盤亦相當積極。不過，其收入來源多元化，單是和黃（00013）去年帶來的收益已高至155.44億元，佔盈利比重逾四成，再撇除投資物業、項目管理等部分，來自賣樓的收益對公司整體業績影響並非想像中大。在地產重新起動前，長實股價已經跑贏的原因，是受惠和黃及其他業務的復甦。

地產股是資產型的企業，持有的土地儲備、待售及發展中物業的價值，均直接影響公司估值。恒地去年底在新界東北的土儲超過4,200萬平方呎，持有物業作發展及收租用途的樓面面積為2,460萬平方呎，儲備龐大，只因不少位於新界農地，發展用途受到限制，影響了公司估值。長實及新地持有較多土儲及待售物業。

資產折讓預示快見底

目前，大部分地產股的股價折讓大，負債比率降至接近歷史底位。按過去經驗，每逢折讓到此臨屆點，都是長線吸納時機。長實、新地及恒地過去股價較資產平均折讓介乎16.9至18.1%，現價計折讓幅度就較平均折讓值超過一個標準差，幾近去到兩個標準差的水平，離見底不遠。

新世界（00017）現折讓幅度近五成，看似吸引，惟歷史平均折讓值為36.3%，只有一個標準差距離，吸引力反有所不及。

去年以來，地產商的賣樓速度放緩，資金回籠慢，但對其財務能力卻未構成重大影響，大部分的現金流狀況健康。長實的負債比率約2.4%、恒隆地產（00101）更得0.5%，新世界供股後的負債比率將由去年的35.1%降低。就此看來，發展商減價促銷樓盤的壓力並不大。

短線缺乏催化劑

不過，隨着內地經濟放緩及個人遊旅客消費力下降，本港經濟所受的不利影響正在浮現，不排除經濟周期見頂，加上美國最快明年進入加息周期，勢增加本港業主的供樓負擔。雖然地產股長線可吸，但中短線的催化劑並不太強，將限制其反彈幅度。

大股東頻增持有啟示

新世界三月公布以每股6.2元大折讓價三供一供股，抽水140億元，作私有化新世界中國（00917）之用。市場揣測，這是股東趁股價低迷增加持股之舉。新世界上周五收報8.58元，只及○七年高位的三成半。

另一地產股新地亦在月前公布以「每12股派1份」的基準發行紅輪，行使價98.6元，集資222億元，大股東郭氏家族基金及郭氏兄弟會參與。新地現價處低位，公司財務健康，負債比率不高，是次變相供股不禁惹來猜疑，認為是股東一方面藉此鞏固本身股權權益，另一方面就是趁地產股低潮期作長線吸納。

跟進要有長線準備

至於四叔李兆基亦不斷密密增持恒地，最新一次是前周入場，持股量升至66.26%。地產是周期性的行業，個別公司大股東因熟悉公司本身內部狀況，故他們入場增持，往往都是一個利好訊號，只是大股東有能耐「坐貨」，投資者跟風的話，都應要有長線持有的心理準備。