啟德新發展區是政府未來重點發展的地區之一，新近批出的一幅啟德限量地，更獲內地房企以高價奪得，為低迷的東九龍樓市「沖喜」。如果睇好東九龍的前景，有意在區內換個三房戶，不妨放眼一些樓齡「十年過外」的私人屋苑，不但放盤較實在，且價位相對貼市，換樓提升生活質素之餘，「食正」東九龍未來亮麗前景。
近期東九龍樓市的焦點，莫過於上月底批出的三幅啟德限量地，雖然受制樓市「辣招」，市況不濟，但招標反應依然理想，除了為政府庫房進帳近百億元賣地收入之外，其中一幅位於第1I區3號的限量地皮，由內地房企以高逾39.23億元奪得，較去年批出的同區首兩幅「港人港地」最多勁升逾三成，市場估計地價加利息及建築成本已直逼同區一線屋苑樓價。
區內代理表示，啟德地皮高價批出後，東九龍放盤業主「唔多唔少」對後市有所憧憬，特別是入伙數年的區內一線屋苑，由於大多業主持貨力強，睇好後市下放盤取態更飄忽；反觀樓齡較舊的私人屋苑，業主自知競爭力不如新樓，一心出貨的都會照市價放盤，希望趁好消息盡早找到買家接貨。
如果睇好東九龍後市，其實不妨考慮區內一些半新不舊的私人屋苑，居住環境有一定質素之餘，放盤亦較實在，三房戶一般不足700萬元有交易，借足七成按揭。想住近啟德新發展區，「食正」地利，新蒲崗廣場可說是不錯選擇，三房戶600萬元有交易；同樣樓價亦可揀鑽石山星河明居大三房戶，衣食住行同樣便捷。
至於鍾情清靜的居住環境，則首選牛池灣半山曉暉花園，建築面積近千方呎大宅690萬元有貨揀。
想衣食住行都同樣就腳方便，就不得不提東九龍知名大型屋苑星河明居。屋苑入伙逾15年，位處港鐵鑽石山站旁邊，擁雙線鐵路優勢，過幾年沙中線通車後，交通更便捷。
屋苑另一賣點是基座為大型商場荷里活廣場，是東九龍居民消閒熱點，吃喝玩樂不假外求，加上設有級數不低的住客會所，康樂設施齊全，起居生活自給自足。
星河明居清一色供應三房戶，分層戶建築面積656及751方呎兩類，採鑽石廳設計，間隔欠工整，但勝在實用率近八成，內籠見使。
美聯何家豪指出，現時以大三房戶價位較貼價，入門盤為一個E座低層9室，建築/實用面積751/593方呎，兩個月前業主叫價650萬元，新近減至600萬元放售，低市價3%，不但較細三房入門盤平20萬元，更較去年高位做價回落近8%。
單位：三房戶
入場價：600萬元
建築 / 實用面積：751 / 593方呎
配套齊全度：4.5分
環境清靜度：3.5分
交通方便度：4分
（以5分為最高）
Budget有限又想住得清靜，首選牛池灣半山私人屋苑曉暉花園，入伙15年。屋苑背靠飛鵝山，前臨佔地4公頃的牛池灣公園，四周翠綠環抱，環境清幽恬靜。不過，屋苑位置「吊腳」，住客外出要駁程車，加上附近沒有商場，起居生活不算方便。
曉暉花園由四座大廈組成，設有小型會所，設施包括戶外泳池，間隔分兩房及三房戶兩類，後者建築面積八、九百方呎，一律連套房設計，是區內分支家庭的換樓對象。
美聯何家豪表示，屋苑盤源長期短缺，現時較貼市的放盤以三房戶為主，入門盤為3座一個低層E室，建築/實用面積922/709方呎，去年底叫700萬元，業主想換樓套現，現減至690萬元，比鄰近的新進屋苑峻弦三房戶平一截。
據土地註冊處資料，曉暉花園對上一宗同類成交為3座中層H室，去年八月以600萬元登記售出。
單位：三房戶
入場價：690萬元
建築 / 實用面積：922 / 709方呎
配套齊全度：3分
環境清靜度：4.5分
交通方便度：3分
（以5分為最高）
新蒲崗一帶以單幢住宅及工廈居多，較具規模的半新不舊私人屋苑，就要數樓齡17年的新蒲崗廣場。
屋苑由兩座大廈組成，基座有小商場，加上譽‧港灣基座大型商場Mikiki近在咫尺，Shopping行兩步就到。
港置黃杰表示，屋苑鄰近啟德新發展區，可謂享盡地理優勢，故此業主一向「唔憂賣」，長期缺盤兼叫價「無譜」，惟市況轉淡，新近出現較貼價的盤源，包括現時唯一放售的三房盤，位於2座低層B室，建築/實用面積814/612方呎，業主一直收租，年初待租約完後轉售，叫600萬元，比起屋苑的兩房放盤挑戰新高的叫價較為合理。
據土地註冊處資料，屋苑對上一宗同類三房成交為2座同層C室，去年七月以557萬元登記售出。
單位：三房戶
入場價：600萬元
建築 / 實用面積：814 / 612方呎
配套齊全度：3分
環境清靜度：3.5分
交通方便度：3分
（以5分為最高）