西九兩地轉私宅值百億

罕見大型臨海供應

城規會昨同意將鄰近西鐵南昌站兩幅臨海地，由貨物裝卸區、批發市場等指定用途，改劃為綜合發展區及綜合發展區（二），分別作私人住宅及住宅與酒店混合發展，是次經修訂後的規模，相比六月份擬議的方案，發展密度增約20%及26.8%，兩地高限同為主水平基準以上100米。

規模較大的一幅佔地約20.77萬方呎，位置貼近興華西街，計劃作純住宅發展，地積比率4.8倍，較早前增0.8倍，總樓面按比例增20%至約98.78萬方呎，同時要提供至少3.9萬方呎休憩用地，屬罕見的大型臨海住宅供應。

另一幅地兼建酒店

美聯測量師行董事林子彬認為，上述地皮景觀較早前批出的兩幅啟德發展區「港人港地」為佳，假設沒有特別限制條款，估計每方呎樓面地價可達約7,000元水平。綜合市場估計，該幅大型臨海地皮最高估值約79億元。

另一幅土地則貼近長沙灣副食品批發市場，用途為私人住宅及酒店用途，地積比率加大1.5倍，至現時的7.1倍，總樓面約37.43萬方呎，大幅增加約26.8%。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚指，該地做價很視乎住宅及酒店的發展比例及有關招標條款。

以兩地最高估值79億及22.5億元計算，即單計該兩幅市區臨海地，已有機會為庫房帶來最多共約101.5億元收入，經已相等於本年度政府累積錄得逾405億元賣地收益的四分之一。

啟德3地寬地積比

市區臨海地買少見少，今年仍未有同類土地批出，而近年成交的市區臨海項目，地價均有保證，如去年七月售出的前北角邨東面部分商住項目，成交價約69.1億元，樓面呎價9,347元。

另城規會亦同意放寬啟德發展區及屯門多幅土地發展密度，其中3幅啟德限量地的地積比率一律由4.5倍放寬至5.5倍，額外提供888伙；至於屯門震寰路與良德街交界、以及良德街兩幅限量地亦增至6倍，料額外提供170伙。