政府為住宅樓市「加辣」快滿一周年。去年十月底，連環推出兩項辣招，分別是加強版額外印花稅，以及針對非港人和公司買家的買家印花稅。這兩項突如其來的招數，即時令住宅樓市交投進一步下挫，樓價則企硬，形成「量跌價升」的局面。不過，這情況看來已起了變化，隨着多個新盤齊推，樓市明顯正朝着「量升價跌」的方向轉變。
自從額外印花稅在三年前推出以來，炒家已近乎絕迹，因此去年推出加強版，主要是焗人買樓自住，姿勢多於實際。買家印花稅便完全是另一回事，而且明顯是針對豪宅市場，因為這個市場特別多買家並非港人，亦特別多買家以公司名義入市，打壓的效果相當顯著，過千萬元豪宅買賣註冊佔整體交投的比例從高位回落，當中內地買家的佔比跌幅更大。
一年過去，面對樓市破冰無期，發展商已按捺不住，明白到在辣招打壓下，量與價的關係此消彼長，價硬便量跌，如要量升惟有價跌，才能抵銷各項辣招的影響。因此，近期推售的多個全新樓盤及貨尾，均採用了向買家補貼辣稅這一招，牌面上定價酌量下調之餘，計及發展商補貼的稅款，實際減幅可達兩成或以上。以市場反應判斷，樓價從高位回落兩成能激活需求。
其實，補貼辣稅這一招，背後大有「竅妙」，維持樓價表面上硬淨是原因之一，但更重要的是據一些代理指出，由於涉及辣招的法例仍未過關，目前僅是以「託管」形式交稅。換言之，如果法例草案最終拉倒，相信所有補貼款項可物歸原主。不過，政府一再重申不減辣，法例過關應是時間問題，估計補貼辣稅只是為市場摸底的權宜之計。由於印花稅是按價徵收，若然樓價向下是大勢所趨，真正減價同樣可降低買家的印花稅負擔，效果更直接。
樓市目前面對的主要是需求受壓抑，還未認真觸及未來住宅供應大量增加的問題，考驗才剛剛開始。近日多個新盤推出，已經予外界大混戰的觀感，涉及的單位數量實際有限，發展商卻要絞盡腦汁吸客。試想想，待批預售樓花單位超過九千三百個，預計還會陸續增加，如果求量就要犧牲定價，樓價怎可能長時間維持在目前水平！
還有就是美國息口走勢。雖然聯儲局的退市時間可能被一拖再拖，但市場共識是退市大方向無變，加息是遲早問題，而且極有可能發生在本港住宅供應顯著增加的時候，屆時真是雙重夾擊。不要以為加息只關乎供樓利息開支，市場利率實際上是所有資產的定價基準，一旦加息，資產價格便要全面重估，由此推敲，樓價從高峰回落兩成甚至更多，又有甚麼出奇！