Smart Money：村屋按揭慎防地雷陣

新界村屋位置雖較偏遠，但卻不乏捧場客。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱，村屋實用率一般達九成，毋須繳交管理費，並可飼養寵物，甚受歡迎。然而，村屋成交量偏低，欠缺價格指標，買家以自住居多，鮮獲投資者青睞。

她續稱，基於村屋的種種問題，銀行過去在按揭生意充裕時，一般傾向不接受村屋按揭；但隨着按揭市場競爭轉趨激烈，近年村屋按揭成為銀行及財務機構的目標業務。自○六年初，按揭保險計劃接受村屋按揭的申請，各貸款機構便以提供低息及較高成數的按揭進佔村屋市場。

按揭成數最高85%

由於村屋成交價參差，銀行處理估值時，普遍較一般私樓嚴謹，因未能估價而拒絕申請的情況屢見不鮮。銀行批核村屋按揭申請時，未能提供網上估價，通常要求「睇樓」作實地考察及提供詳細估價報告。建築面積700呎的標準村屋一般估價較足，亦可承做較高按揭成數。

一般私樓的最高按揭成數為90%，年期可達30年；而村屋按揭最高僅85%，年期最高為25年。此類按揭主要是由對村屋市場較進取的中小型銀行提供，但當選取高成數的按揭計劃時，銀行估價會相對保守，恐有估價不足的情況。至於村屋的其他按揭細則與私樓相若，息口低至P-3.1%（最優惠利率為5.25%）或H+1.7%（一個月銀行同業拆息為約0.21%），亦可選擇定息計劃。

丁屋轉讓有限制

有不少村屋由原居民興建，即為「丁屋」。黃詠欣指，此類村屋具轉讓限制，必先領取滿意紙，再向地政總署申請補地價，才可自由買賣。至於興建中的丁屋樓花，由於未取得已補地價的轉讓同意書及滿意紙，故銀行不承做按揭，而交易方式多為先付三成首期予發展商，待完成上述兩程序才申請樓按。

此外，政府並不保證有道路直達村屋門前，通往屋前的車路或與私人土地重疊，故路權糾紛時有發生，銀行有很大機會會拒絕承按路權不明確的村屋。再者，不少二手村屋連帶僭建物，所以她呼籲準買家：「切忌貪其連天台玻璃屋或其他僭建物而購買，事關相關物業在申請樓按時，需要簽訂擔保書承擔清拆的責任。若屋宇署已發出清拆令，更須先行清拆，銀行方會接受按揭申請，建議在此情況應將物業成交期由一般的45日延至60日或以上，預留時間清拆僭建物及通知屋宇署。」

標準村屋估值較貼價

黃詠欣於五月以332.8萬元，購買天水圍一個全新三樓連天台標準村屋單位作自住，建築面積700方呎。她主要因為單位實用率高、外形美觀及方便飼養寵物而購買。該單位最終於中小型銀行成功申請85%按揭，並取得H+1.7%（實質息率約1.9%）的優惠息率。究竟如何才可獲得較優惠的村屋按揭計劃？她教路：「一般地下連花園及三樓連天台的標準村屋單位較受買家歡迎，故一般估值會較貼價。」

釐清路權地契問題

她再指出：「買家宜選交通配套較佳、位於公共交通工具沿線的村屋，同時確保單位已取得滿意紙及轉讓同意書，以免買得唔賣得，亦應避開僭建物，更宜以全新現樓單位作首選。而最重要的是釐清路權、地契問題，先估價後成交，以策萬全。」