代理回「禮」 金管（目及）實

新盤代理佣金普遍較二手樓宇為高，為爭奪買家，有物業代理透過傢俬禮券等方式，變相為買家提供樓價最少2%回贈優惠；與此同時，有買家則窺準代理急於爭取生意心態，要求代理提供同類優惠。

以一個樓價500萬元新盤單位為例，計及2%回贈優惠，買家的實際樓價降至490萬元，按揭成數變相達71.4%。如果計及印花稅及回贈等因素，首期總開支可以減少十萬元或6%。

按揭額未計代理優惠

金管局規定，對於主要收入來自本港的申請人，價值低於700萬元的物業，按揭成數上限為七成；物業價值700萬元或低於1,000萬元，按揭成數上限為六成；價值為1,000萬元或以上物業，按揭成數最多只有五成。

發展商在促銷新盤時，一直有為會員及即供買家提供折扣優惠，但因有關優惠屬於公開內容，銀行承做按揭時，會先扣除有關折扣後，以實際買賣價與估價的較低者，作為按揭成數基準。不過，代理為買家提供回贈優惠，是物業完成交易後始給予，對成交價及按揭金額不構成影響。

銀行界表示，留意到相關個案在新盤市場變得普遍，承認確實會削弱銀行承做按揭時，採取物業實際成交價及估價時以低者為準的審慎標準。不過，他認為，這個現象愈來愈普遍，主要是因為市場交投太少，代理為求達成交易，取態不得不積極，預期當未來樓市交投回復正常，相信情況會有所收斂。

銀行難量化所涉風險

有銀行按揭部主管表示，銀行不會知道買家是否會有相關優惠，因此難以估計及量化涉及的風險，然而肯定是當情況惡化，甚至回贈金額佔樓價比例顯著增加，不排除監管機構會採取行動。

金管局發言人回覆本報查詢時則表示，金管局會密切留意有關情況，如果有需要，當局會要求銀行加強這方面的風險管理，以保障銀行體系穩定。