《一手住宅物業銷售條例》（以下簡稱「條例」）已於今年四月底生效，住宅新盤銷售從此進入新紀元。條例要求甚多亦甚嚴，有發展商押後推盤，以便觀摩行家做法，減少出錯機會。筆者相信發展商待大家對條例的要求更明白後，便會陸續推盤。
條例指明某些違規行為是刑事罪行，發展商負責人可被判入獄，但條例亦指出若發展商能夠證明已採取了一切合理步驟防止錯誤發生，則可能成為合理辯解，免受刑責。因此大部分發展商均認真對待條例要求，紛紛組成專責團隊，處理售樓書及其他推廣材料的製作。不少大型發展商更聘用律師樓及測量師行進行獨立審核，希望把風險減至最低，為測量師行帶來新業務契機，實在始料不及。
條例中首次把實用面積定義引進法例，相信對推動所有住宅樓宇買賣均只可使用實用面積有積極意義。不過，條例中的實用面積定義，跟香港測量師學會的實用面積定義有少許差異。一手樓宇未來再轉售便是二手樓宇，若一手樓開盤實用面積以條例中的定義計算，日後二手買賣時則以測量師學會的定義計算，兩者可能有少許差異，容易造成市場混亂。筆者相信差餉物業估價署在量度新樓宇實用面積時，只會使用條例的定義。因此測量師學會宜考慮放棄自己的實用面積定義，促使整個市場共用條例中的實用面積定義。
該條例的立法原意是為保障消費者。住宅單位是很多市民的唯一重大資產，保障他們的權益是有必要的。不過，條例是於短時間內制訂立法，難免有不完善的地方。
條例規定，所有新盤必須提供載有詳盡資料的售樓說明書。有些大型樓盤單位類型甚多，售樓說明書可以厚達千頁，市民會否把這麼重的文件拿走也成為疑問；即使拿回家，有沒有興趣閱讀售樓說明書的所有內容？這麼多頁數的售樓說明書肯定不太環保了。
另外，發展商必須每天二十四小時提供售樓說明書，但售樓處並非二十四小時運作，如何在非辦公時間內看管及提供售樓說明書，令不少發展商大傷腦筋。網上二十四小時提供樓盤資料亦容易引起爭拗，例如網絡故障時有發生，是發展商的問題，抑或使用者或網絡商的問題，事後是不容易查證的。
《一手住宅物業銷售條例》實施以來，不少發展商的售樓說明書「中招」的地方，大部分是涉及單位平面圖，因為現時條例所要求的單位尺寸說明比入則屋宇署更嚴苛。
另一方面，條例對於售樓說明書可不可以提供管理費水平並不清晰。多數市民均認為這方面的資料是十分重要，管理費每個月均須支付，沒有理由不讓買家知道有關的收費水平，但管理費水平並非條例指定為須陳述的資料，發展商在「講多錯多」的心態下，多選擇不作任何陳述。
筆者認同條例有其必要性，以保障市民，若發現執行上有困難或其他不完善地方，政府宜盡快檢討及修例。監管與市場營運便利，不可完全偏袒一方，宜取兩者平衡。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。