說香港正處於樓市困局，實在一點都不為過。特區政府先後推出多個辣招打遏樓價，說是為了協助港人置業，實際卻令本來可以置業的一些買家無法獲批按揭貸款；本來有意置業的買家被嚇窒，深怕入市後政府成功推垮樓市，自己變成負資產一族；本來有意換樓的人士也被嚇窒，一來原本的物業比以前少人問津，二來要換樓總要拿新錢借新錢，如果樓市下瀉損失勢會更大。
結果是，辣招根本對助人置業毫無幫助。辣招最明顯的效果是降低交投、打擊地產經紀的生計、誘發資金外流，以及損害本土經濟。然而，如果現時取消部分辣招，又恐會打擊特區政府形象。騎虎難下，如何是好？
特區政府本來的如意算盤是一邊以辣招制住需求，一邊大力提升供應。由於增加供應需時，制住需求可以「買時間」。然而，這樣去壓低需求，副作用實在太大，亦真的無助首次置業或換樓。很多本擬買樓的轉買為租，租金付出就如水向東流，置業比率反而下降。
特區政府刻意要控制樓價，甚至藉一些房屋政策智囊出口術，指「樓價回落要達20%才合理、始夠抵銷去年累積升幅，較接近市民負擔能力」。但心水清的市民都知道：供不應求下強使樓價回落只會更加供不應求。是以增加供應是唯一有效的方法去助人圓置業夢。
特區政府刻意要控制樓價，另一個目的是維持金融穩定。有數據顯示今年首季按揭供款與入息比率已升至56%，但是指這趨勢威脅金融穩定實屬過慮，原因是本港金融機構貸款政策十分保守，而且一直都尊重金管局的指引。由於貸款通常只及物業估價的七成至五成甚至更低，要「威脅金融穩定」，樓價起碼要跌四成以上。
有中國地產教父之稱的中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，不應以行政手段抑遏需求，又建議香港應多建居屋，這與筆者見解不謀而合。當然，實質供應增加需時，但即使短期間樓市再升又何妨？買家要為自己行為負責；銀行要為自己行為負責；監管機構的主管同樣要為自己行為負責。
在供應不足的大前提下，特區政府向非本港居民徵收買方印花稅本來並無不妥─雖然筆者不認同向未獲永久居民資格的本港居民徵收。原因是非本港居民在本港置業的需要，固然比本港居民低，但是，假如買家都是本港居民，那就根本不會出現樓價脫離市民負擔能力的可能！
雖然任何時候都會有一些人買不起，如果香港居民都買不起，樓價不跌才怪！只要政府在公屋和居屋都建造應對買不起私樓的人士所需的數量，樓價根本就不會是政策議題。
何濼生
香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。