理財Campus：REITs 錢景重新審視

REITs之所以受到投資者青睞，主要是具備財息兼收之效，股東們可獲得旗下投資物業項目如商廈及商場等大部分租金收益外，若REIT股價上升，股東們的收益亦水漲船高。以去年為例，大部分REITs的總回報率亦超過20%，其中置富（00778）、泓富（00808）及陽光房地產（00435）總回報率名列前三名，分別達79.3%、67%及58%。但由於股價累積升幅已高，早前REITs一度像「洗倉」式下跌。

「有升有息」已成過去

英業陳炳強認為領匯下跌皆因升幅過多，待回調後可重新吸納。

部分REITs持有的物業

股息率方面，目前普遍REITs的息率由約4%至逾6%不等，當中以領匯及置富由於股價至強，股息率亦拉至最低，分別為3.76%及4.43%，而越秀房託（00405）則最高，達6.1%，其餘股息率約處於5%左右。市場認為，現時REITs的股息率不及以往吸引，主因是REITs近年股價明顯上升，導致股息率下跌。海通國際證券環球投資策略董事潘鐵珊認為，其息率與內銀股股息水平相距不遠，加上資金開始追逐其他股份，REITs現處於尋底整固的局面。「以往多人買REITs，貪其折讓及息口高，但現時領匯及置富等已為成熟股份，要達到『財息兼收』的機會減低。」

REITs近年總回報（%）	領匯近年股價走勢	置富近年股價走勢

美國退市條件未足

近日聯儲局主席伯南克的退市言論，導致市場擔心美國會提早收水，拖累環球股市現小股災，一眾高息股亦受壓。早前曾透露有意出售旗下物業，以增加資源的領匯，一個月股價累跌約15%，里昂更建議投資者沽出。但上周四領匯股價卻打破多日來的跌勢，當日恒指下跌逾460點，領匯卻逆市上升2.43%，翌日再升逾3%。英業環球資產管理董事總經理陳炳強指，領匯的走勢穩定，近日跌市純因受資金追逐其他股份及先前REITs升幅過多而致，因其三年間股價上升已逾九成。現時其股息率約3.76厘，可待股價回試32元左右買入。

市場擔心退市後利息會上升，REITs的吸引力相對減低。潘鐵珊指，美國退市言論言過其實，當地赤字問題仍嚴重，但稅收增加卻有限，政府必須削減開支來取得平衡。他預期，美國未來會繼續維持寬鬆環境，息口上升機會亦不大，早前REITs呈現的跌市，只是短期調整而已。

越房最高息撈得過

在眾REITs中，陳炳強較看好越秀，因其股息率最高，先前的跌幅亦已反映內地調控政策的負面因素。「在內地維持穩定的經濟增長，對越房寫字樓租金有裨益，加上股價下跌空間不大，屬穩健及長線之選。」另潘鐵珊指，越房於廣州的國際金融中心項目，可帶來更大收益，配合較高的股息率高，可作中線部署。

房託物業各有特色

REITs涉獵包括商場、商廈及酒店物業等，主力經營公屋及屋屋商場的領匯，是本港最受歡迎的REITs。

集團主要投資於香港非住宅用途物業（以零售商場為主）和停車場物業，近年積極為商場進行翻新工程，以提高物業價值，旗下商場包括樂富廣場、禾輋廣場、黃大仙中心及頌富廣場等，零售物業的內部樓面面積共達1,100萬平方呎，並擁有約80,000個泊車位。

越房匯賢多內地商廈

另一隻REIT置富，則以管理私人屋苑商場為主，包括置富第一城及馬鞍山廣場等；而泓富（00808）、富豪（01881）及冠君（02778），則分別投資於酒店及寫字樓物業為主。

至於越房（00405）及匯賢（87001）旗下物業位於內地，前者控有商用物業如白馬大廈、財富廣場及廣州國際金融中心等；後者主要資產則為北京東方廣場。