名家筆陣：工商物業無得炒

基本因素支撐樓價

政府「出招」目標是為熾熱的市場炒賣活動降溫，以免樓價進一步攀升，令投資者及銀行風險增加，同時也可減低樓價一旦下滑引起的債務問題。從風險管理角度而言方向正確，且能達到預期的「退燒及鎮痛」作用。但筆者相信，若基本因素（包括超低利率、高通脹、資金充裕且欠出路，以及樓房供應緊絀等）未有重大改變，而要樓價回落，單靠行政及稅務措施，成效只會短暫和有限。

自去年十月底推出住宅買家印花稅及加強版額外印花稅後，非住宅物業成交量急升至市場各類物業的總成交量超過六成，資金從住宅市場流向非住宅市場的情況相當明顯。不足四個月，政府再度出招調控，投資者下一步的取態及策略會怎樣發展呢？筆者試就此作推斷。

轉讓公司潛藏風險

不論買家印花稅、額外印花稅或雙倍從價印花稅的徵收對象，按市場慣例均是買賣物業交易中的買方。印花稅的稅率愈高，買方的交易成本就愈高，相信投資者會更多利用有限公司股份轉讓形式進行物業買賣，因買賣有限公司股份所需繳付的印花稅稅率，為公司資產淨值或買賣公司的協議代價（以較高者為準）的0.2%。

以一個港幣五千萬元的物業交易為例，雙倍從價印花稅為8.5%，即稅金為425萬元；如以買賣公司形式進行，所需印花稅金額僅為10萬元，前後相差逾四十倍；加上買家印花稅，額外印花稅和從價印花稅在買賣公司交易過程中不適用，成本大大減低。話雖如此，有限公司日常營運及買賣所牽涉的專業服務費用較高，加上買賣有限公司始終存在一定風險，例如背後隱藏的債務等，投資者應先對採用有限公司持有及買賣物業作深入了解。

在新印花稅政策實施前，非住宅物業投資者在一般情況下，只需繳付樓價的10%至20%便可在物業指定成交日期前轉售（Confirmor Sale），即俗稱的「摸」售。一般短線投資者的目標「止賺價」為購入價加5至10%，如成功被「摸出」，利潤比率相當高。

摸售交稅無利可圖

但在新印花稅措施下，從價印花稅稅率倍增，最高為8.5%，把短線投資者心目中的目標利潤大部分或全部蠶食，眼見無利可圖自然不會入市，而剩下來的買家，也必然採取較為審慎及長線的態度。

不過，在簽訂臨時買賣合約時，繳納從價印花稅的制度在住宅市場已實施多年，以往遇上樓價短期飆升，舊稅率也未能有效壓止住宅短炒。如今非住宅物業的從價印花稅徵收時間及方式與住宅看齊，若新措施未能壓止樓價飆升及短炒，有理由相信，政府會為非住宅物業引入額外印花稅的新稅種。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。