理財Campus：直擊內房銷售搵錢路

深圳樓價爆升力甚至較香港更驚人，記者走訪深圳南山區，該區屬新發展地區，當中大部分為中高端住宅，每平米（約十倍平方呎）售價均過萬元人民幣。

該區樓價升值力驚人，其中位於塘朗山的豪宅樓盤「十五峯」由深圳地業集團發展。地產代理指，「十五峯」分三期發售，第一期於○九年開售，每平米售價二萬九千元人幣；第二期則於今年六月落成，一個月內已經售出逾半數單位，每平米售價至今升逾兩成至三萬七千元人幣。當中第三期的特色單位「藏堡」，每個索價一千六百萬人民幣，十一月開售至今已售出超過12間。

深圳一手樓需求龐大，豪宅「十五峯」第三期特色單位「藏堡」，索價一千六百萬人民幣仍受追捧。（潘國禮攝）	放大圖片	放大圖片

港置地產（深圳）營業董事陳鵬表示，深圳特區政府有不少打壓樓市的措施，但近年剛性需求（自用）不斷增加，在深圳的新發展區如寶安及龍崗區都開始有「日光盤」出現，一天內所有新推單位售罄。

受制限購 炒家仍賺百萬

他補充，深圳是個移民城市，吸引全國各地高質素人才定居，且「十八大」加快推動城鎮發展，外來人口增加，令深圳的剛性需求增加。雖然深圳樓市兩年來在政策影響下，樓價升幅不大，但亦因此累積了部分動力。過去是深圳房地產市場的黃金十年，樓價倍翻，加上未來有前海的重量級項目概念，將成深圳房地產市場的強心針，料明年上半年深圳樓價會升約一成。

至於從事地產代理阿Mark，亦自稱是深圳房地產的炒家，沒有深圳戶籍，受限購令所制，只可擁有「一套房」（一個住宅物業），但透過不斷炒樓已賺過百萬元人仔。

他表示，只要有物業在手就可以向銀行做九成按揭，兩年前他購入深圳紅樹灣一個600萬人民幣的單位，付首期六十萬，半年後，該單位升價至680萬時放售。

他稱，當時銀行按揭息率甚高，達5.8厘息，等待樓價升的半年，供樓過程「好辛苦」，「每個月我供樓要3萬元，一年供樓36萬，利息已經佔去20多萬，自己本金根本不多，成分糧都用來供樓，差不多連食飯都有問題，所以揸半年就放。」

他表示，這種投機的例子在深圳俯拾皆是，有夫婦月入約萬多元，向銀行借盡八成按揭，一次過供數個過百萬的單位。他說：「我認識不少朋友都是物業投資者，二手樓他們不會踫，在深圳近年都未見一手樓是沒有升幅的，炒家持貨最多五年，之後就會再投資另一個單位。」

內房股宜選「大盤」發展商

內房股今年報復式反彈，當中去年勁跌的綠城中國（03900），年內股價卻狂彈2.8倍。內房股表現強勁，相信是受惠城鎮化概念。建銀國際中國房地產研究部分析員邊源稱，城鎮化是中央新領導人定調未來十年內地經濟發展的方向，城鎮化對內房企業影響是多面的，但不一定是正面。

在眾多內房股之中，他首推將會在郊區做「大盤」、產品定價比同業低、現金流周轉較快的發展商，認為他們有機會買到更多便宜的土地。

邊源續稱，雅居樂（03383）、世茂房地產（00813）、龍湖（00960），中國海外宏洋（00081）及建業地產（00832）都可以看高一線。

一線城市周邊潛力吸引

「他們即將發展的都是一線城市周邊具有規劃潛力的區域，人口基數大，有經濟發展潛力的地方，世房的去貨能力強，策略較進取，而潤地（01109）作為國企，亦是市場一直鍾情的內房股。」

他指綠城主攻豪宅，不能受惠城鎮化，銷售能力亦不如其他內房企，而且淨負債比率達93.5%，明年能否延續升勢，很視乎拿地夠不夠便宜。

對於明年的樓價走勢，他認為一線城市樓價的上升壓力較大，而整體仍然是供過於求，預計是「穩中有漲」。