爬得愈高、跌下來時愈痛，這道理連小朋友都懂，正是目前香港樓市的寫照。國際貨幣基金組織剛發出警告，指本港樓價今年累升兩成，加深未來出現急劇回調的可能性，為經濟帶來嚴重風險。雖然國基會代表同時說，樓市在短期內大冧的機會非常低，似為這番盛世危言降溫，但現實恐怕是樓價回落必然會發生，而且出現的時間會比想像中來得早。
國基會對本港樓市的看法一次比一次悲觀。今年四月中期評估時，該會駐港代表曾說，儘管存在導致泡沫的條件，但樓市並未過熱，毋須過早採取降溫措施。今時今日的語氣則沉重許多，在年度評估中直言，房地產是香港經濟風險的主要源頭，一旦樓價大跌，將會在經濟、銀行信貸及樓市之間形成惡性循環。
很明顯，控制甚至降低樓市回調風險，方法就是把樓價穩定下來，可惜政府實在束手無策。為遏止短期炒賣而推出的額外印花稅，以及為限制非港人置業而推出的買家印花稅，直接效果只是令成交驟減，完全無法阻止樓價繼續破頂。換言之，如果樓市風險是源於「升得高、跌得狠」，極其量只是令「落疊」的人減少，無法改變樓價回調的宿命。
現在人人都說樓價與負擔能力脫節，所以遲早要回歸到可負擔的水平，轉勢的觸發點離不開供求兩方面。美國總有告別超低息的一日，而歐債危機則繼續威脅全球經濟，都是香港面對的外部負面因素，會影響樓市需求，只是不那麼即時而已。相對而言，過去兩年增加賣地，住宅新供應明年陸續登場，已是肯定的，地產界估計明年有超過三萬個新住宅單位可售，對置業心理預期的影響直接得多，若然再遇上外圍不就，樓價顯著回調的風險便很大。
本港銀行十分依賴樓按生意，截至十月底的未償還按揭貸款總額近八千五百億元，佔整體在港使用貸款的四分之一，但隨着當局不斷收緊按揭成數，就算樓價急回亦不會即時損害銀行資產質素。因此，首當其衝面對風險的肯定是近年才買樓的人，直接承受樓價下跌的全部損失。以今年首十一個月住宅賣買登記總金額近四千四百億元為例，跌價一成便會令這批業主蒸發四百多億元身家，負財富效應不容小看。
熱錢湧港停不了，金管局短短個半月已向銀行體系注入七百多億元，相信政府未來仍會以樓市降溫及力保銀行資產穩健為先，但其實亦是時候要想想將來怎樣善後。正如國基會警告樓價急升令回調風險更大，觸發點可以是新供應增加，這也是政府的意圖；也可以是外圍轉壞，總之宿命難違。