港府在上周五宣布新的管理措施，將物業的額外印花稅（SSD）提高至三年，並開徵新的買家印花稅（BSD），對所有非香港永久性居民或公司買入住宅物業，徵收15%的劃一稅率。對於港府新的措施，市場人士有很多不同的意見，若我們要分析是否用對了藥，就要首先去想一想，到底香港樓市出現甚麼問題。
目前的香港樓市，到底有甚麼問題？大部分人最直接的答案就是「香港的樓價很貴」，但其實只答對了一半；香港的樓價的確很貴，但世界上也有其他很貴的東西，例如有些名牌手袋也很貴，但只要購買者買得起及不覺得貴，那就沒有問題了。
所以香港樓市的問題應是「大部分香港人，都買唔起香港樓」。香港有三百多萬的打工仔，每月薪金中位數只有12,000元，超過七成以上打工仔月入低於20,000元，很多工作八至十年的「八十後」，捱十年後每月的收入也只有一萬多；目前新界上車盤也需要三百多萬，單靠每月萬多元的收入根本是買不起的，痛苦指數當然爆燈。
搞清楚問題之後，就可以對症下藥：由於病因是「七成多港人靠薪金買唔起樓」，所以政策的重點，就要提供較低價的供應，而不是壓低需求。為政者應該運用資源，提供一個傾斜的平台，讓沒能力的人有屋住，為能力不足的人提供較低價供應，支付得起的人就用市價去買，投資需求就要付出高價。
這方面新加坡政府就做得非常好，以前港英政府也明白這個大道理，但今天香港政府卻用錯了藥，不去提供較低價格的供應，反而在壓低需求。
可能你會反駁：如果政府大力壓低需求，樓價自然就會下跌，那不是窮人也可以買得起樓嗎？
對不起，從各地的經驗來看，這方法是行不通的；政府壓低需求會把樓市變成「死市」，但卻未必會出現跌市。
內地自從二○一○年四月開始，實行了兩年半的限購令，把樓市的需求大力壓低，結果全國樓市變得死寂，發展商也痛苦得很，但樓價卻沒有怎樣下跌過！再看一看香港政府在兩年前推出額外印花稅，除了剛推出時驚過一陣子之外，樓價亦是不跌反升，反而成交卻大幅下降，因為SSD會同時減低樓宇的供應，令賣家的數量更少。
現在把物業的額外印花稅提高至三年，香港平均每年有十萬個成交，那麼三十多萬個二手樓的供應，大部分都會在市場上消失，令二手賣家的叫價變得更加硬。
中國人在過去數千年累積了「有土斯有財」的觀念，特別是在其他投資工具不多的情況下，買樓就是最好的投資。
政府要打壓內地人來港買樓的需求，除非經濟衰退得令人們沒錢買樓，否則單靠政策是很難成功壓抑需求；而政府要對症下藥，亦不應打壓這方面的需求，而是要着手於增加低價樓的供應。
林一鳴
中信証券國際執行董事和企業及高資產值客戶銷售及業務發展主管，上海交通大學博士後、香港中文大學財務系哲學博士，曾獲選為「上海市1985年至2005年最優秀博士後」之一。被譽為「新波浪大師」的他，曾多次利用波浪理論準確預測股市走勢，更曾獲南韓政府、國際金融機構及美國最大之按揭證券顧問公司邀任研究顧問。他過去撰寫逾30本書籍。