自從一○年四月十七日，中央頒布被稱為「歷史上最嚴厲調控政策」的「國十條」之後，內地樓市的悶局已差不多持續了兩年，調控政策看來沒有放鬆的迹象，買樓的人處於普遍觀望的情緒，不停在喊這個問題：中國地產長期前景將會如何？
要分析中國地產長期前景，首先要看地產的真實需求，即是蓋出來的房子確實有人居住，而不是用來炒賣。決定內地地產真實需求，包括以下四個因素：
（1）人口因素：根據聯合國的資料，在一九九○至二○一○年，20至60歲人口年均增長為1.2至1.3%，總量到二○二○年達到8.3億人的最高點；而在二○一○至二○二○年之間，20至60歲人口年均增長為0.25%，即是一○年是人口增速的轉捩點。
（2）城市化因素：從目前發展階段看，一一年中國城市化率為51.5%，峰值預期在60%左右，估計還有十年左右的提升空間。
（3）改善性需求因素：在九七年房改前，中國城市居民人均居住面積只有17.8平方米，目前已經達到31.6平方米，是九七年的1.78倍；即是不考慮人口的變化，這項因素每年就能拉動銷售面積3至5%的增長。（4）自然折舊因素：假設普通住宅以四十年為限，房屋自然更新的需求，每年可以拉動地產銷售面積2.5%的增長。
如果把以上四個因素一起考慮，假定房地產銷售面積每年增長5%，分別考慮折舊、城市化、人均面積改善，整體房地產市場達到供需動態平衡的時間，以及房地產在建和待售存貨因素考慮在內，整體房地產市場達到供需平衡的狀態是一八年，即是大約還有六年時間。
這六年指的是總量層面的均衡，部分需求有限而供給過度的地區，可能已經接近均衡水準；但整體來說，房地產行業仍然是向上的，特別是城市中心區的房地產就更具發展潛力。
從美國26個大城市四十年的發展變化經驗來看，城市發展基本沿着兩條路發展：第一種是擴大分散化（65%城市採取此類模式），隨着城市擴大及人口增加，城市擴張的速度更快，人們更加傾向於居住在環境更好的郊區。
另一種則是先分散再集中的模式（另外35%城市），居民先向外遷徙，但發展到一定階段後，內城的公共資源和工作資源更具吸引力，居民又重新回到內城。
從中國城市公共資源集聚程度、交通便利以及油價水準來看，更有可能沿着美國第二條路徑發展，這意味着城市中心區的房地產需求將會持續旺盛，所以北京、上海等一線城市，和東部發展較好省份，將會更具真實需求潛力。所以在內地買樓投資，貴一點也要買一線地區。
林一鳴
中信証券國際執行董事和企業及高資產值客戶銷售及業務發展主管，上海交通大學博士後、香港中文大學財務系哲學博士，曾獲選為「上海市1985年至2005年最優秀博士後」之一。被譽為「新波浪大師」的他，曾多次利用波浪理論準確預測股市走勢，更曾獲南韓政府、國際金融機構及美國最大之按揭證券顧問公司邀任研究顧問。他過去撰寫逾30本書籍。