變格金融區：上環漸變 華資券商基地

上環為華資證券公司的寫字樓集中地，韋堅信測量師行商業及投資部董事許偉國認為，情況受上環歷史文化背景所影響，「香港開埠後，遂成轉口中心，於中環經商的主要是外資洋行，而華資行則多在上環經商。其後自四會時代（詳見附稿）起，上環便順理成章成為華資證券公司發迹地。」

時至今日，外資與華資金融及商業的根據地依舊。大部分外資投行以中環為根據地，如法國巴黎銀行及野村等；華資證券公司則仍以上環為根據地，如申銀萬國（00218）及時富金融（00510）。

甲廈租低水 平中環40%

此外，由於上環毗鄰中環核心區，加上區內具港澳碼頭及擁有毗連西區海底隧道優勢，方便穿梭港島中西區及西九龍，吸引不少國企與華資企業落戶，如信德中心獲招商局與霍英東家族垂青。

受市場憧憬美國短期內將推出刺激經濟政策，商業核心區甲廈租金持續於高位。中、上環雖同屬商業核心區，惟受位置影響下，租金仍有差距，中環甲廈目前平均呎租為95元，乙廈則為約60元；而上環甲廈平均呎租僅約60元，乙廈價格更「超值」，平均呎租僅約30元。

許偉國指，上環目前屬商住混合模式，面貌正值新舊交替，而交通方便程度亦較中環遜色，為租金低水的主因。再者，外資投行主要從事大宗交易，如上市包銷，盈利能力佳，故可應付中環高昂租金；反觀華資證券行客群多以散戶為主，利潤較低，盈利能力待拓展，目前上環甲廈租金較中環具約四成折讓，故上環商廈對華資券商具吸引力。

乙廈筍租吸引中小行

上環指標性甲廈為證券公司集中地，當中包括由新世界發展（00017）及市區重建局攜手發展的新紀元廣場與中遠大廈，以及由李寶樁家族成員持有的李寶樁大廈等。惟值得留意的是，上環乙廈近年亦成證券界「新寵」，其呎租較中環甲廈幾近有七成折讓，可謂是中、小型證券公司（即辦公室員工人數在40人以下）落戶首選。

而且上環續有西港島線概念，根據港鐵（00066）中期報告，西港島線預料將於二○一四年通車，屆時將港島線自上環延至堅尼地城，有助吸引具指標性的甲廈進駐上環，加上區內新酒店項目逐步落成，未來將轉型為商貿及酒店綜合樞紐，變天概念十足。許偉國預計，「鐵路概念有助促進區內重建，改善土地規劃，料上環與中環甲廈的呎租在通車後，差距有望拉近一成。」

金融界見證區域變遷

上環吸引不少金融機構進駐，時富金融早在○○年，就將辦公室搬到當時新落成不久的新紀元廣場，為首批進駐的券商。時富金融董事總經理兼執行董事鄭文彬於九八年加入時富，憶述公司兩次搬遷的情況。

在九七年亞洲金融風暴前夕，時富集團收購當時的時富證券，包括其在環球大廈的辦公室，並以此為總行，翌年就搬往離中環核心地段較遠的中環中心，鄭文彬表示：「當時我們已看到網上交易的趨勢，但其時環球大廈的電力供應或者上網配套都不足夠，而新落成的中環中心就標榜提供光纖上網，於是就作出了搬遷決定。」

不久之後，時富再擴充寫字樓面積，剛好新紀元廣場落成招租。鄭文彬指，新紀元廣場離中環核心地區不算太遠，十分鐘內到達附近銀行及交易所，交通方便加上大廈配套與中環中心相若，但租金卻十分理想，於是由當時中環中心2萬多平方呎樓面面積，搬至新紀元廣場，擴充一倍多，並一直租用至今。

鐵路延伸料帶旺商業

鄭文彬指，看到區內的發展，發覺中上環的疆界變得愈來愈模糊，「以往中上環以中環街市為界，但現時來到上環站旁邊的新紀元廣場、中遠大廈才算上環。」

他認為，疆界模糊原因是中環的核心區隨香港的金融市場興旺而不斷擴展，他稱：「港交所（00388）上市之後，積極引入企業來港上市，於是甲級寫字樓的需求持續增加，樓下有中銀國際，樓上又有國泰君安（01788）。」他相信，隨港鐵西港島線將延伸至上環更深處地方，交通更便利，上環的金融商業活動將愈來愈多。

股壇「四會」時代

上環可算是香港證券業「起家」的地方，由於在60年代後期，香港股市興旺，一家交易所不足應付市場發展需要，因此遠東會、金銀會及九龍會三家證券交易所相繼成立，連同原有的香港會，令香港證券市場出現四家交易所，俗稱「四會時代」。

四會之中，由當時的區議員陳普芬等人創辦的九龍會，其經營地點設在上環皇后大道中萬邦大廈。而俗稱「金銀會」的金銀業貿易場目前仍然存在，初期「金銀會」的交易地點設在當時仍是界定為在上環的大生銀行大廈。

然而，「四會」帶來行政及監管困難，在當時港英政府壓力下，「四會」於80年代中期正式合併為香港聯合交易所（聯交所），「四會時代」就此結束。