名家講場：港樓升勢恐難持久
去年港府銳意增加土地供應及以行政手段抑制樓價，加上股市表現差勁影響投資氣氛，令本港地產市道出現價量齊跌，中原指數亦由去年年中高位回落約6%。不少市民一直期待樓市再跌至更低水平，再趕搭低息按揭尾班車一嘗做業主的滋味。惟踏入龍年在股市持續攀升，連帶地產市道又再轉趨活躍，冰封的樓市再現生機。本港樓市是出現小陽春還是另一個升浪的開端？這次筆者就和大家檢視一下各項基本因素尋找啟示。
小陽春料可持續數月
近數星期本港樓市主要由低價樓帶動樓價再現升勢，當中二百萬樓下的新界區細價屋苑表現尤佳。筆者估計該部分單位應以本地買家為主，主因內地資金仍緊絀，再者內地買家購買本港物業主要作為投資保值或資產轉移之用，對細價單位興趣有限，近乎「不屑一顧」。市升市跌皆有其理由，本地買家心急上車，主要是因覺環球經濟漸為明朗，加上有意置業人士多自去年第四季已留意市況，當個別「領頭羊」出現自能引發一小陣「羊群效應」。
事實上整體環境的確有所好轉。首先是中國因素，一月內地通脹雖達4.5%，但當中新漲價因素僅為1.5%，其餘均屬季節性或統計因素，反映內地通脹已然受控。通脹既已受控中央應再無理由收緊銀根，也開始有更大空間推出寬鬆措施為經濟增長護航。「北水」再度南下尋求資產增值，「買起」港樓的機會是存在的。
不利因素隨時會發酵
另外美國的經濟數據也持續向好，消費信心及就業數據等均見改善，令人期待彼邦真的踏上了復甦步伐。更大的支持則來自歐洲推出LTRO，政策與量化寬鬆無異。這一來穩定了歐債息率，也為市場提供了充裕的資金，種種因素令市場風險胃納增加，這也在本地股票市場上得以反映。投資氣氛轉好下吸引更多心急上車客大膽作出長線投資，也造就了本地樓市小陽春的出現。筆者認為是次樓市小陽春應可持續數月，樓價升幅介乎3%至5%左右。
踏入下半年仍有不少誘因觸發樓價再度回調。首先各國暫無通脹威脅，但油價再度企穩在100美元樓上，油價長期維持高位必會推升生產成本，阻礙經濟復甦。其次下半年地緣政治風險將上升，這包括意大利將舉行大選，而美國總統選舉在即，不排除奧巴馬隨時對伊朗採取更強硬的姿態，甚至開戰以挾高民望。歐債問題亦未見有「治本」性的措施推出，希債問題還是一拖再拖，種種因素都足以發酵，令本地小陽春隨時消失。
話說回來，外圍固然危機四伏，就當上述因素也已被市場消化了，本港的政治生態也是亂局頻生。近亂之下，又何來樓市大升？入市還是量力而為謹慎為妙。
經濟學家 關焯照