Smart Money：煲地產股 還看兩關

關鍵一 升勢能否持久

地產股能否炒起，除了整體股市氣氛外，主要是看兩大關鍵──樓市前景及地產股估值，若兩方面也開始得以確認的話，則地產股會「有排升」。

遏炒稅打擊投資者

先看樓市氣氛，近期二手成交驟升，樓市「小陽春」之說甚囂塵上。「所謂『小陽春』，意指曇花一現，升幅不會持久，在農曆新年後樓市成交出現反彈，料可維持兩至三個月，○二、○六及○九年等較弱的年份均曾出現有關情況！」利嘉閣研究部主管周滿傑表示，過去六至九個月壞消息不絕，市場積累的購買力在今個春節後爆發。

然而，目前的房屋政策卻不利樓市。一○年十一月政府推出住宅額外印花稅（簡稱SSD，即持有物業分別少於6、12及24個月，將按樓價徵收15%、10%及5%的額外印花稅），藉此趕絕投資者，加上去年歐債危機陰霾不散，股市疲弱，樓市少了「套股換樓」的動力，同時本地銀行接連上調按揭息率，一度令樓市一沉不起。

周滿傑說，在SSD之前，樓市靠換樓客撐起半邊天（佔近50%），10至20%是投資者，餘下30至40%為上車客，而今個「小陽春」，上車客比重達50至60%，至於投資和換樓意欲則大減。

新盤開價未見進取

雖然，早前美國聯儲局一再表示會維持超低利息至二○一四年，表面上有利減輕市民的供樓負擔，但各國央行要「量寬」，反映未來外圍經濟環境險峻。事實上，香港H按息率過去一年不斷上升，新做按揭的成本已見底，超低息只是假象。

致富證券資產管理部董事鄧澤堂表示，樓市「小陽春」近日勢頭蔓延，但近期發展商新盤開價卻未見進取，加上去年下半年樓市未見起色，地產股即將公布的業績難有驚喜，股價再上的動力不大，不建議投資者在現時高位追入。

他預計，地產股會跟隨大市調整，跌幅約5至10%，不建議追入藍籌地產股，其他地產股如嘉里（00683）及會德豐（00020）反而看高一線，由於較積極吸納土儲，有機會跑贏大市。

關鍵二 地產股折讓率

一直以來，地產發展商的股價均顯著較資產淨值（NAV）為低，平均超過20%，收租股平均折讓更近40%。

其中恒地（00012）近日股價相對NAV折讓十分大，歷史平均僅20%，但現時股價折讓近40%；而信置（00083）的歷史平均折讓為35%，但現時折讓只有約20%。

賣樓收入影響業績

信誠證券基金經理王海翔表示，計算淨資產值其實相當主觀，要看分析員如何估算物業價值，如會否計及未開售樓盤的定價等。他建議，投資者留意發展商的賣樓大計，因為可一筆過錄得龐大的售樓收入，直接影響入帳當年業績。

他笑指：「之前有朋友由佐敦步行去奧運站，見到好多信置的新盤，估計今年或明年會賣樓入帳，於是買入信置。當然投資者還要考慮不同發展商的賣樓策略，如恒隆地產（00101）偏向持貨，所以縱使見到恒隆的新盤，也不代表其一、兩年內會有售樓收益。」