投資動向：內房股翻身在望？

地產商的銷情未見回暖，內房股卻闖出另一片天，整個行業今年以來股價大幅反彈逾三成，跑贏同期恒指，就算早前發生過佛山及蕪湖放鬆調控被叫停的事件，都無阻內房板塊上升的大趨勢。直至上周一線城市上海頒布了被視為有利樓市的好消息，先上調「限價」標準，又重新解讀政策，容讓於當地居住滿三年的非本地戶籍居民購買第二套房。消息一出，資金湧入內房板塊大炒特炒，尤其專攻二三四線城市為主的中細價內房股，因市場憧憬中央口硬手軟，地方會借機推出相應「對策」進行微調。

降存備率 添流動性

實際銷情之外，房產商的資金狀況一向受到市場關注，個別內房股的負債比率高達100%以上，去年資本市場全面「收水」，手上頭寸買少見少，賤賣土地套現或高息發債求取資金的例子甚多，恒大地產（03333）一六年到期債去年十月高峰時息率高達32厘。

不過，內地由去年十二月至今先後兩次調低存款準備金率，人行多次進行市場回購，今年新增貸款預期達8萬億至8.5萬億元人民幣，流動性注入銀行體系，「活化」去年下半年幾乎「僵化」的借貸活動，內房股的風險溢價也隨即減低。恒大的債息由高峰下跌至日前的14厘左右，市場信心回歸可見一斑。

股市通常跑前經濟最少半年，若然內地樓市下半年逐步見底，股價現時就開始起動，也是合情合理的事，不過亦不排除在一輪急升後會略見調整，儲夠彈藥才再展開下一輪升浪。

中海恒大博得過
中國海外（00688）

現時在港上市的內房股當中，中國海外是市值最大的一隻，超過1,300億元，品牌認受性強，財務實力較充裕，龍頭地位無可置疑，上周五收報16.52元，僅較52周高位低7%左右，反映公司抗跌力強。

截至去年九月底止，中海持有的土地儲備達3,670萬平方米，可動用的現金達172.4億元，整體毛利率維持在40%水平。公司將於三月中公布去年全年業績，現價較其資產淨值折讓25%，低於歷史平均折讓11%，就算股價今年以來反彈兩成半，但基本因素足以支持，估值仍具上望空間。

值博度：★★★★

支持位：15.3元

恒大地產（03333）

恒大地產近期賣樓表現突出，去年中期盈利增長達1.4倍。今年一月份，其合同銷售額錄得22億元人民幣，大幅高於市場預期，股價水漲船高，今年以來彈升超過四成。不少大行亦轉軚睇好該股，估公司受惠本身項目建築期較短、執行力高的優勢，全年銷售成績預期亮麗。

另恒大估值折讓較高，股價較資產淨值折讓高達四至五成，市盈率只有6倍，有重估空間。但恒大的財務寬裕度不及中國海外，早前不斷發行高息債以應付資金需求，市況起跌對這類公司的影響較大。若然樓市在下半年見曙光，這類賣樓成績理想的大型內房股，要再大幅彈升絕對不難。

值博度：★★★★

支持位：4.2元

雅居樂（03383）

三隻內房股當中，雅居樂的市值最細，且以廣東省為主要據點，估計今年合同銷售收益中約三分之二都是來自廣東，地區色彩濃厚。

雅居樂股價今年以來反彈超過五成，是三隻股份中彈得最勁的一隻，原因之一是公司負債比率極高，達七成以上。這類高槓桿的房產股在地產低潮中，往往是最先受靶，其股價由去年四月至十月一度累跌七成，而公司去年中期盈利下跌近四成，只有20.92億元人民幣，表現明顯不及另外兩隻股份。不過，股價跌得多彈得勁，若然樓市回春，雅居樂亦往往會升得最多，適合有能力承受波動的投資者。

值博度：★★★

支持位：9.7元