理財Campus：「缺宅」港人怎抉擇?

買內地樓‧陸東全：內地樓潛力勝港樓

匯駿資產管理董事陸東全（Simon），近月在羅湖萬象城區置業，買入一個前年落成的單位，旁邊有酒店及大型商場，名店臨立，附近的環境讓他有身處豪宅區的感覺。他笑言「三分之一價錢，就有住在九龍站上蓋物業的感覺」。

本身是理財顧問的Simon，大部分時間仍留在港工作，小部分時間則在內地見客，身住深圳的他於是每天均會穿梭中港。但他稱，由於萬象城地點適中，到羅湖站過關，乘港鐵到金鐘上班，僅用上1個多小時，交通時間可以接受。

該樓盤於前年落成時，定價約每平米4至5萬，即呎價3,720至4,651元（人民幣‧下同）不等。Simon去年以八百多萬元購入一個141平方米，相當於約千五呎的單位，呎價大約5,584元，以樓盤定價中位數呎價4,185.5元計算，買入時樓盤呎價已升值逾33.4%，雖然Simon未能及早入市，但他認為，深圳樓市現時已處於低谷，再下跌的空間不大，反而隨內地經濟持續增長，長遠上升的空間仍然很大。

Simon亦有在香港買樓收租，認為香港樓市已發展成熟，而內地只屬起步階段。他稱：「若要投資十年，我相信深圳樓升幅必定跑贏香港樓。」

注意置業的灰色地帶

然而Simon指，在內地置業有別於在香港買樓，有不少灰色地帶，例如政府徵收的物業增值稅，業主自然會將稅項轉嫁至買家身上，但「打稅」的基數卻不一定以當時的樓價計算。而這次在內地置業，單計稅項已經高達40多萬元。加上內地物業的二手轉讓很多時都只靠中介人處理，不會在律師樓辦手續，質素較香港參差，「如果有選擇，最好都是買一手樓，手續相比買二手樓簡易得多。」

選發展商亦是一門學問，Simon認為，香港地產發展商在內地發展的項目質素較有保證，普遍有較好配套，如單位裝潢、物業管理及鄰近交通，質素都會比內地發展商好。他指有部分土炮發展商推的單位甚至地板都沒有，會以正價出售單位，他提醒打算在內地置業的人士必須注意。

買香港樓‧陳健豪：港樓價高 需靜待時機

八十後獨立分析員陳健豪（Aaron），早在○八年開始，已經有買樓上車的念頭，可惜錯等到○九年，樓市猶如直升機般上升，遇上歐債危機爆發，亦未見有明顯的跌幅，遲遲未到置業的好時機。他一直抱着「鬥耐性」的想法，相信當有「大事」發生，衝擊金融市場時，樓價自然會跟隨下跌。

切忌高追 摸貨無肉食

曾經有前輩對他說：「大部分人如果單靠人工，是難以一下子買到理想的居所，很多時就是靠樓換樓，慢慢將手上的錢滾大，如果你打算一輩子都住在一個單位，則高位買入也沒有問題，但如果你想樓換樓，愈住愈大，就必須要與樓市『鬥耐性』。」他認為，摸不到底並不緊要，但絕對不能高追，摸頂買樓從來都沒有好處。「九七年在高位買樓，要等10多年才回本，其實沒有賺過。」

綜觀近年股市及樓市，每5年遭遇一次巨變，明年將踏入自九八年股災第3個五年，Aaron認為今年末至明年初，樓市都有機會出現明顯的調整，是上車的好時機。他認為，低息環境、政策變化以及內地放寬銀根三項因素，都令樓市較具抗跌力。

Aaron認為，歐美加上新興市場經濟都未見有強大的復甦動力，低息雖可延長業主放盤的時期，但無礙整體經濟令樓價向下調整。「現時樓價不大跌，是因為有些業主仍然可以用低息供樓，但當環球經濟進一步轉差，影響就業市場，到時就很可能有不少人選擇要錢不要貨。」

他認為上半年樓價不會急跌，但下半年則會累跌兩成，因為大家現時都好像不太擔心市況，但經濟環境始終會拖累樓市。」經濟環境轉差影響樓市，但危中有機。而Aaron亦傾向相信，政府會在適當的時候出手提振樓市。

部署好入市時機的Aaron其實早已有心水的樓盤，鍾情於愉景灣或者珀麗灣等地區住宅，位於離島被形容為「世外桃源」的屋苑。除了因為附近的環境優美，空氣清新之外，樓價穩定亦是主要原因之一。Aaron表示，近月來已經開始搜集了不少資料，除了周末看樓盤之外，甚至會閒日請假睇樓。他表示，是為了感受一下上班時候的壓迫感，亦可以知道交通的班次，認為這些「實地考察」是買樓前必須要做的工夫。