大師筆陣：內房調控困境與政府思路

可以說，任何政策變化都是利益關係的調整，而重大的經濟政策調整，更是重大的利益關係調整。房地產調控就是如此。面臨暴利的得失，要既得利益集團輕易退出是不可能的。

防止投機炒賣房產

中國房地產泡沫已是無可復加，或世界經濟史上絕無僅有的。如果讓泡沫自然破滅，中國經濟肯定會步上當年日本經濟衰退20年之路。因為近十來年，不僅內地不少地方的房價成十倍上漲，而且房地產投機炒作全國盛行，房地產成了少數人獲得暴利、掠奪他人財富的賺錢工具、製造社會嚴重分配不公的財富轉移機制。當房地產市場的基本功能喪失，而投機炒作功能無限放大時，如果不調整，那麼等待它的只能是自我毀滅了。這就是為何政府調控態度堅決的關鍵所在。

調整轉型必然措施

內房投機炒作嚴重氾濫，只要看一下一年來調控，許多城市出現的住房銷售突然停止（有些城市銷售下降達70%以上）就一目了然。因為，在住房消費為主導的市場，當住房銷售快速下降時，價格立即會調整，以便促銷。但是住房銷售可大幅度下降，但住房價格卻頂在天花板不下來。「量跌價滯」堅持一年多，直到最近才有所鬆動。

該現象正是說明，當前內房市場是投機炒作主導的市場。也就是說，如果當前內房市場喪失它的基本功能，成了少數人獲得暴利的市場，那麼這樣的市場或產業要不要無所謂。因為它不僅存在巨大的風險，而且會給社會經濟帶來巨大災難。因此調整與轉型是必然，否則社會付出的代價更高。有人認為房價大跌，會造成多大的負面影響，依上述意義，即使有這種影響也是對房地產泡沫吹大所要承擔的代價。

如果指望房地產泡沫繼續吹大不破滅，那只能是少數人的玄念，根本就不可能，而通過政府調控徹底擠出房地產泡沫（請注意，「徹底」不是說房價調整到某種程度就停止，而是調整到絕大多數人有支付能力購買），讓以投機炒作主導的市場向消費主導的市場轉型，即使要付出不小的代價，或加速經濟增長下行，也是整個市場必須承擔。否則內房市場無法走向帶動經濟增長及繁榮之路。

代價再大也須解決

從政府的角度來說，當前內地房地產調控遇到的阻力再大、所付出的代價再大都必須堅決，不可半途而廢。實現這一點，國際有許多成熟經驗的法律制度。通過稅收加大房地產投機炒作者成本。無論是事前及事中，還是事後的各種住房稅收限制，比如德國就是用法律、稅收制度、信貸制度讓房地產市場投機炒作者無利可圖，甚至於血本無歸。在德國想通過住房投機炒作賺錢根本不可能，房地產賺錢效應去除，住房價格上升的預期不存在，房價穩定也就自然。

可見，房地產調控已經不可退縮，只能往前走。而政府調控政策，不是採取行政干預（如限購限價令），而是採取成熟市場的經濟槓桿。即要採取事前、事中、事後的信貸政策、稅收政策，把住房賺錢效應去除掉，讓購買是滿足其居住而不是賺錢，讓住房投機炒作者無利可圖，市場才能健康穩定的發展。如果能夠這樣，房地產調控既簡單又行之有效。

易憲容小檔案

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。