西鐵南昌站上蓋項目昨天截標，是新一份施政報告出台後首個截標的官地項目，可作為市場對新房屋及土地政策的試金石。由於施政報告有關房屋政策的部分，多着墨於增加中小型住宅單位供應，意味着遊戲規則已改寫，有「限呎概念」的南昌站項目結果接獲四份標書，比早前收到十三份意向書少一截，估值亦下調，當中有甚麼啟示呢？
南昌站項目矚目之處，除了是市區少有的大型地皮之外，亦因為曾於去年中招標，當時僅接獲三份標書並以流標收場，事隔超過一年才捲土重來。政府在這段期間大幅修改了整個項目的規劃，除縮減建屋規模之外，更大的改變是加入「限呎概念」，規定提供不少於三千三百一十三個單位，七成半單位的實用面積少於五百三十八方呎。換言之，南昌站今日的發展條件已非去年可比。
政府一口氣改變兩個鐵路項目的規劃，當中包括昨天截標的南昌站，以及即將招標的荃灣西站兩個地盤，變成以供應小型單位為主。政府在拍板時，是否已經同時決定恢復每年興建五千伙居屋及修改「置安心」計劃，外界不得而知。可是有一點可以肯定，就是幾年後，當南昌站項目落成，首批復建的居屋和「置安心」單位，亦會排隊登場，一時間將會有數以千計小型單位應市。
究竟政府是以甚麼標準決定小型單位供應量，主管房屋及規劃的官員從未說清楚。如果是經過實證研究，根據未來人口、就業及住屋需求等變化來預測所需數量，也就無可厚非。不過，如果只屬因時制宜，忽發奇想把政策向一邊傾斜，便令人擔心因缺乏規劃，變成有一利必有一弊。不妨以南昌站項目為例，有測量師估計，扣除七成半細單位之後，餘下兩成半單位相信全部超過一千五百方呎，未來的住宅面積不是「好細」，便是「好大」，缺少中間的一類，又算不算另一種供應失衡呢？
在十幾二十年前，當時細單位也吃香，一些新盤的細單位呎價，經常高於坐向相同的大單位，原因既有分支家庭「上車」需求，也有以舊屋搬新屋來提升居住質素，細屋換大屋相對沒那麼熾熱。現在的「上車」需求相信依然很大，但要提升居住質素，便不只局限於舊換新，更多是想細換大。
無可否認，加入發展規限的地皮，難免影響地價，但財政收入倒屬次要，因為公共資源應以照顧整體社會福祉為先，不能純以金錢價值衡量。不過，限量、限呎必須有一個平衡，以實在的需求預測做準繩，應無大問題，可是如果只屬急就章之舉，便會令供應顧此失彼，屆時恐怕又會造成樓市的向上流動性斷層。