投資心理戰：轉住宅地 工廈有得炒？

活化工廈不易為

由於香港經濟轉型，傳統工業基本上在港已經不能生存，故此政府今年四月起實施一籃子工廈活化措施，鼓勵及加快工廈活化及重建，釋放更多市區土地到市場，以增加土地供應。自「活化工廈」措施推出後，立刻吸引一批炒家購入工廈，令上半年工廈買賣註冊成交量達3,078宗，其中摸貨註冊登記約達204宗。在這些摸貨之中，多數為獲利個案，很多持貨期只是一到兩個月，炒家速賺十數個巴仙就立即離場。

不過，事實告訴我們，「活化工廈」是一件非常複雜的事情，並不是想像般簡單。當中除了業權的問題，由於需要改變工廈的用途，城規會審批程序非常繁複，項目重建及補地價金額亦要花一筆金錢，要花很長時間及精力。當然大部分工廈的炒家，他們都沒有興趣活化工廈的，只是藉消息走一轉貨罷了。

回答對於「工廈有冇得炒」問題，筆者的答案是：「有得炒」。今次政府大鑼大鼓地要改變工業用地轉住宅，地皮面積也有點規模，包括火炭、粉嶺、屯門、荃灣、沙田小瀝源及元朗等數個地區，共二十九點五公頃的地皮可改劃為住宅發展，其中面積最大的為七點五公頃的小瀝源，現址為九巴沙田車廠、捷和大廈及金利來集團大廈等，若該地能改變成住宅用途，業主們當然可以即時受惠。

由於在過去的日子，政府就算大規模修改工業用地用途，也只是改作商貿用途，但現在若能將工業用地直接轉為住宅用途，將會製造新一輪工廈的尋寶遊戲；因為目前全港共有1,316座工廈，佔地高達297公頃，現在第一回合只是鎖定30公頃用地，還有267公頃可待眾炒家尋寶，若能夠在未檢討用途之前低價購入，然後，在未來的日子改成住宅發展，那就比中六合彩頭獎更好了。

「尋寶」4個要訣

要在這個尋寶遊戲中勝出，可參考以下數個重點：

1）空置率要高：因為若大部分單位都有人使用的話，說要改變用途的理據不夠；

2）樓齡要高：若樓齡太新，重建會造成社會資源浪費；

3）本身已有非工業用途發展：可加強「這地方不適合工業用途」的理據；

4）較少單一業權：若業權分散的話，要取得業主共識是不容易的。

雖然工地轉為住宅用途已開了綠燈，但規劃署已經表示，不會一次過把所有涉及用地都改變用途，故此以上尋寶遊戲只會慢慢地得獎，所以參加尋寶遊戲的人，開始時必須有充足的心理準備，可能你會很快獲獎，亦可能苦等十年亦只得個吉。不過香港的炒家都是「有得炒，精神好」，只要有獲獎機會，就會有人參加這尋寶遊戲。

銀聯信託投資總監

投資樂園創辦人 林一鳴