您財專科:中產添丁望升級換樓

天下間的父母,總會將最好的留給子女。居於沙田區的黃氏夫婦,○五年以160萬元購入450餘方呎的現住單位,但孩子於明年初出世,為了有更好的居住環境,他們計劃在一至兩年後換樓,並希望盡早準備孩子的教育基金。孩子出世後會增加家庭開支,黃先生憂慮換樓大計難如期兌現,又不肯定現時樓市是否已見頂。面對種種疑問,今期《您財專科》為他們請來專家解答。

黃:黃先生

周 :御峰理財副總經理周文威

黃:近日樓市有回暖迹象,目前是換樓的合適時機嗎?

周 : 換樓是「貴買貴賣」,市況好令樓價上升,原有的物業亦會升值,若本身持有一筆現金打算買樓,則要較為留意樓價走勢。現時有部分藍籌屋苑樓價已重越九七年水平,但換樓自住有別於買樓投資,首要考慮個人需要,黃先生快將增添家庭成員,有換樓需要,而從你們的資產及收入來看,經濟上應負擔得來。

黃:我有能力在同區購入價值約350萬至400萬元物業嗎?

周 : 如預期買入價值350萬元物業,假設按揭成數70%,置業首期連同印花稅及裝潢等開支,估計需約120萬元;黃先生的物業現市值約210萬元,減去尚餘90萬元的按揭貸款,售樓後套現應該足夠。不過當樓價上升,龍頭屋苑升值較快,此時可換入呎價較低及面積較大的二線單位,建議黃先生可考慮搬到沙田鄰近地區,以馬鞍山的二線屋苑為換樓目標,現時400萬元預算可於該區買入800至900方呎單位。

黃:換樓時應「先買後沽」還是「先沽後買」?

周 : 若然有充裕現金,先買入新物業會較穩健,但現時黃先生只有20萬元現金及市值12萬元基金,必須連同售出物業套現的120萬元才有足夠能力換樓,所以只能「先沽後買」。在供款方面,假設新物業以350萬元購入,做七成按揭、年息2厘及攤分30年還款,黃先生需月供約9,300元,佔家庭收入不多於30%,屬於健康水平。

黃:現時按揭計劃花多眼亂,換樓客應如何選擇?

周 : 最優惠利率(Prime Rate)及同業折息(HIBOR)是市場常用的按揭息率,雖然採用HIBOR計劃供款的息口較吸引,但黃先生換樓是用來長遠自住,不應只貪圖息口低,還應考慮息率的長遠穩定性。雖然未來一至兩年加息的可能性不大,但一旦踏入加息期,P計劃的息率變化相對穩定,故建議採用P計劃。

黃:日後孩子出世後,家庭開支會增加多少?

周 :孩子出世後,開支會不斷增加,由於黃氏夫婦均要外出工作,如沒有家人幫忙,或需聘請家傭,傭工薪金連同孩子生活費,每月開支增加6,000元。當孩子兩、三歲時,如期望孩子能入讀名校,或會報名參加學前預備班,每月或會增加約數千元開支。雖然黃先生可向政府申請學券以減輕負擔,但若計算換樓後按揭供款連同管理費等,這方面開支月增約3,000元,惟現時你們每月餘款只有7,000元,收支將難以取得平衡,尚欠2,000餘元,故黃先生要設法開源節流。

黃:除換樓外,我還想盡早準備孩子教育基金,如何調配資產組合?

周 : 最簡單是減少開支,理論上,較長年期的投資可承受較高風險,建議每月以2,500元作中高風險投資,月供新興市場股票基金,以年回報率9%計算,約18年後可增值至130萬至135萬元。若待孩子10歲時開始,則要月供達8,000元才有相同回報。

黃:如果無法減少開支,尚有其他方法嗎?

周 : 有兩種可行方法,一是善用現有32萬元流動資產(包括現金及基金),由預留6個月薪金,減至3個月薪金(即約10萬元)作儲備;另外20萬元作較保守的投資,分別用10萬元買入3至5年期、利率約4至5厘的高息保險計劃,以及買入如領匯(00823)及恒生(00011)等高息藍籌股,息口達5厘以上;餘下2萬元主攻高風險投資,買入內銀股、本地地產股或單一國家股票基金。第二個方法是考慮將按揭成數由七成增至八成,首期開支節省約30萬元,以增加現金流,並用來月供新興市場基金,按現時最優惠利率計劃年息約2%計,只要投資回報達4%以上便可彌補供款,但要留意每月供款會增至約10,400元。

黃氏夫婦檔案

年齡 38歲(黃先生)、33歲(黃太)

職業 人力資源部經理(黃先生)、 公關經理(黃太)

月入 合共45,000元

每月開支 38,000元

每月餘款 7,000元

資產 流動現金20萬元、基金現值12萬元、強積金35萬元、自住物業(尚餘90萬元按揭貸款,月供約7,000元)

目標 希望一至兩年後在沙田區換樓,預算為350萬至400萬元