自今年四月政府推出「九招十二式」壓抑樓價措施後，不但二手樓成交量明顯下挫，五月份東涌及粉嶺兩幅官地拍賣價也差強人意，加上南昌站上蓋物業發展項目流標，種種訊號令市場氣氛轉趨審慎，本地樓市曾出現輕度回調。
未上車的市民自然希望樓價再進一步下跌，但他們的願望恐怕短期內仍是可望而不可即。事關本月八日何文田前山谷道邨地皮以破百億成交，拍賣氣氛在後期突然升溫，109億元的成交價可謂遠高於市場預期上限。以價而論，地皮也成為九龍區新地王。
筆者對地王誕生有以下五點意見：
第一，地產發展商對豪宅地皮需求極大。說到底發展商畢竟是向股東負責，仍是以利潤掛帥。沒錯，升斗市民渴望置業，但無奈土地資源有限，發展商很自然會先以利潤較高的一群消費者為目標。香港是國際大都會，資金可自由出入，對國際及內地投資者相當吸引。筆者還記得上年十月中，曾與一位上市地產公司的高層談及本地豪宅市況，這位高層指出本地豪宅約有三成買家是內地客，本地樓盤買家早已不局限於本地用家和投資者。地產商「搶」豪宅地皮只是迎合市場的投資需求，不難想像豪宅地皮的拍賣價在短期內仍會走強。
第二，超高拍賣地價再次穩定投資信心。何文田地皮以高價成交即時扭轉市場的淡靜氣氛。最近一星期的睇樓量已有不俗的回升，不少業主更即時封盤和加價，顯示港府自上年十月至今推出打壓樓價措施的效力其實十分溫和，只能製造短期「驚嚇」。當市場再有利好消息出現，置業者和投資者即時對後市重拾信心。以現時來看，港府要樓市合理回調仍需在未來加大調控措施的力度，慎防樓市泡沫愈谷愈大最終重演毀滅性爆破，對本地經濟造成沉重打擊。
第三，港府樓市政策前後矛盾。地產測量師和分析員早前普遍認同何文田的74億元的地皮底價，等同8,500元的每呎樓面地價，這實為一個頗高的底價。這反映港府仍然堅守高地價政策，有趣的是，港府在最近幾季卻推出調控樓市政策，這明顯是自相矛盾。筆者雖不希望港府賤賣土地，但訂立過高底價無疑是給市場傳遞混亂訊息，這又怎能令市民相信港府是真心真意想樓價回調呢！
第四、港府今後應增加非豪宅地皮的供應量。這次百億成交已反映港府在現階段推出豪宅地皮只會造成反效果。要解決大部分市民的置業難題，港府需要推出可以供應興建中小型單位的地皮（並規定不能豪宅化），這才可滿足大部分市民的置業需求。以現時的樓市情況，推出豪宅地皮拍賣只會是好心做壞事！
第五、土地表已名存實亡。既然港府已有定期及非定期賣地，反映港府已取回賣地主動權，土地表的存在已變得不重要。現在港府最重要的是加快和加多地皮拍賣以滿足市民需要。透過大量增加「麵粉」，控制置業者和投資者對樓價不斷上升的不理性期望。當然，當本地樓市回復健康水平，港府就應抽身離場，不要過分干預樓市，始終資產價格應由市場決定，以保持「大市場、小政府」的原則。
經濟學家 關焯照