投資心理戰：從數據分析股樓關係

對於這個問題，市場上普遍存在兩方面的看法。有些人認為當樓市的投資環境降溫，會促使投資者將原本投放於房地產的資金轉移至股市，或是當股市降溫就轉戰樓市，所以股市與樓市呈現「負相關」的關係。中信證券本周發表報告就指出，預期內地從樓市轉向股市的資金涉額高達4,000億元人民幣。

至於另一種說法就是「股樓同步」，因為股市是一個投資市場，而樓市既是商品市場亦是投資市場，當資金把兩者聯繫起來以後，投資周期及羊群效應將會把兩者的趨勢連起來，例如當股市出現大跌之後，經濟環境亦會轉差，當失業率上升及對前景失去信心之時，人們自然不能提出買樓的價格，所以股市與樓市將呈現「正相關」的關係。

股市先行 長時間同步

由於兩種說法均有一定的道理，所以最佳的分析方法，就是從數據中找尋答案。

筆者收集了中原城市指數與恒生指數從一九九四年一月至今年二月的數據（見附圖），然後分別計算兩者每月的升跌幅，再計算其相關系數。結果發現兩者的相關系數是0.00012，即是完全沒有任何關係。

可能閣下會問：股市與樓市的升跌，會否有時間上的差異？例如其中一個市場下跌，另一個市場會否在數月後才下跌呢？於是筆者再嘗試用不同的時間差距，包括股市較樓市先行1至6個月，以及樓市較股市先行1至6個月等，看看這12個相關系數的數據。結果發現股市較樓市跑先一個月，兩者的相關系數高達0.45，即是今個月股市下跌了，下個月的樓價就有較大機會出現跌幅。

所以股市與樓市呈現「正相關」的關係，而股市較樓市略為先行一個月。

其實筆者從現實的角度去想，當市況出現較小及短期的調整時，資金會在兩個市場之間流出流入，故此股市與樓市是可能出現「負相關」，例如九四年四月至九五年十月樓市出現調整，但股市在九四年下跌後，在九五年後期出現反彈；在九九年及○○年科網股熱潮之時，股市升而樓市不升；而較近期的一次則是在○七年十月，恒指升至歷史高位的31,958點就開始回落，但部分股市的資金轉移至樓市，結果在○七年十月至○八年十月，樓市升幅高達23%。不過在長期的時間內，則多數是「股樓同步」。

銀聯信託投資總監

投資樂園創辦人　林一鳴