近年香港土地供應緊絀，大型地皮更是少之又少，支持樓價向上。根據新地（00016）的資料顯示，過去五年的平均每年新屋銷售量約為1.5萬伙，惟平均每年落成量僅約為1.26萬伙，形成供求失衡，供不應求的情況相當明顯。
自金融海嘯過後，量化寬鬆貨幣政策下，利率低企、游資充裕，香港樓價已上升至超越海嘯前高位，不少欲置業人士大吐苦水，直指樓市存在泡沫，令他們買不起樓。事實上，樓價與九七年高峰期相比，仍有四分之一差距，高處未算高，且現時市場仍以用家為主。去年全年的摸貨比率僅約為1.7%，遠低於九七年的7.1%，反映短炒情況並不如外界預期般嚴重。
另一方面，雖然現時香港樓價約為家庭年收入15至16倍，已屬相當高的水平；不過，如果以按揭支出佔家庭收入約50%的比率計算，相比起九七年的100%仍有一段距離。故我們從樓市炒風、樓價水平及上升速度等角度來看，與九七年相比，現時整體樓市尚不存在泡沫。
話雖如此，樓市近月的升幅實在令人咋舌，不少有意買樓（而未買）的人士都怪責政府未有盡力抑制過熱的樓市。
政府為息民憤，惟有實施增加供應政策，房協更於早前推售於九十年代初推出而於二○○○年停售的「夾屋」貨尾，亦有不少地產商支持推售居屋貨尾，不過，我們認為不論夾屋或居屋的貨尾供應對實際供應影響有限。
經過去年急升，豪宅呎價已率先返回九七年水平，個別豪宅單位更以「天價」成交，「天價」雖屬個別事件，內地豪客大量購買香港豪宅卻是事實。雖然根據中原地產的統計，去年整體物業買家中，只有約8%至9%的為內地買家，但我們認為內地富豪「走出去」趨勢中線不改，故預料如果內地經濟可平穩發展，則中線支持香港樓價。
至於今年樓市何去何從，聯儲局「退市」策略及內地資金走向將是關鍵。我們預料，聯儲局最快將於今年下半年加息。近期美國經濟數據好轉，加息預期正逐步增強，令美匯指數出現反彈，港元亦由強方兌換水平（1美元兌7.75港元）略為下跌，顯示資金正流出香港。若此情況持續，香港銀行同業拆息或會於聯儲局加息前先行上升，令按揭成本增加，屆時樓價升幅亦將受到限制。然而，宏觀經濟回升及通脹升溫將為樓市帶來支持，故樓價下跌的風險亦不大。
以過去一次加息周期為例，香港樓價亦是牛皮靠穩，料未來一次加息周期期間，樓市走勢仍然類同。總括而言，未來一年、甚至五年，香港樓價應繼續上升，但預計升幅將受加息預期影響而略受限制。
（讀者請注意基金價格可升亦可跌。本文意見只供參考，文內基金買賣策略亦只是模擬，並不構成投資建議。東驥基金及東驥基金管理的基金組合，有可能持有文中提及的基金。）
東驥財富管理部