您財專科：80後買樓問「供」課

N：梅小姐（Norma）

劉：經絡按揭首席經濟分析師劉圓圓

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N：現時樓價高企，是否置業的適當時機？

劉：價格持續攀升的樓盤主要是貴價豪宅，但因樓價太高，已被列為「第二個交易市場」，在100宗交易中，少於10宗是1,000萬元以上住宅，其餘九成交易均為200萬至500萬元的中小型住宅，當中46%更為200萬元以下的單位，相信這個水平大部分人都能負擔。中小型住宅選擇甚多，呎價約4,500元，相對於九七年6,000多元的高峰期來說算合理，這些單位多位於天水圍、沙田及荃灣，如嘉湖山莊及淘大花園。

N：銀行按揭利率創新低，年輕人是否儲足首期便應置業？

劉：年輕人適合置業與否，視乎背後目的而定。如果是買樓自住，現時拆息按揭計劃息率僅約為1厘多，相對於高峰時期的10多厘下降不少，是向銀行貸款置業的好時機，若以成本計算，供樓也的確較租樓便宜。至於置業作投資，則需留意樓盤的升值潛力，普遍藍籌屋苑均有不俗的升值力，即使出現調整，整體升幅仍是向上，而且供樓可作儲蓄工具，較其他投資產品風險低。

N：我家住將軍澳，最近政府推售將軍澳夾屋貨尾，你認為是否值得考慮？

劉：如果沒有自住需要，純粹為投資目的，夾屋未必是適當選擇。夾屋有5年轉售限制，故戶主難以透過出售方式套利，且夾屋並不屬私人市場，升值潛力遠遜豪宅及大型屋苑，只可作儲蓄用途。若本身已有儲蓄習慣，購入的意義不大。

N：如果已儲足首期打算置業，應選擇甚麼類型的單位？

劉：新樓樓價較高，年輕人多負擔不起，故仍以二手物業為主流，如新界區200萬元以下的單位，雖然面積較小及樓齡較舊，但可先「上車」，待日後儲足彈藥才換樓也未嘗不可。除此之外，居屋也是不錯的選擇，其呎價相對較低，年輕人較易負擔。

N：市面上按揭計劃眾多，應該如何選擇？

劉：要比較利率、現金回贈及迎新禮品等，尤其是利率，絕對影響供款的多少。P（Prime Rate，銀行最優惠利率）及H（HIBOR，同業拆息）是市場常用的按揭息率，而現時後者最被廣泛使用。

N：如「計劃一」及「計劃二」（見附表）我也能應付，應選擇哪一個計劃？按揭成數及每月供款額應設定為多少？

劉：兩個計劃的分別在於按揭成數，年輕人其實不用擔心九成按揭太高，其實風險不大，反而你要考慮的是，如果你選擇「計劃二」，剩下來的30萬元應如何運用？若能用得其所，如投資穩定回報的基金或儲蓄保險，我當然十分鼓勵。但問題是市場充滿不確定性，投資未必有理想回報，所以決定按揭成數時，要考慮預留資金的用途、流動現金是否足夠以及日後供款的壓力等。至於每月供款額，約佔收入的30%至40%為最恰當。

N：置業除了考慮資金是否充足，還有甚麼需要留意？

劉：可預留約6至9個月的現金流作儲備，即使遇突發情況如失業、轉工或應付醫療開支等，也能維持供款。除了首期及儲備資金外，首次置業的投資者還需準備其他費用如經紀佣金、律師費及裝修開支等，以免出現資金短缺的情況。另外，對於置業作投資用途的投資者而言，可考慮物業地點的升值能力，以便將來能以較高價格售出物業。