投資心理戰：再談樓價上升原因

筆者在前文指出，在過去十多年的光景裏，香港人平均收入是沒有上升，但稅局的數據卻告訴我們，薪金最高的第1至10,000人，平均收入從○七年數據（即○五至○六課稅年度）的574萬元，升至○九年的931萬元，而第10,001至50,000位最高薪金的人，平均收入亦從○七年數據的150萬元，升至○九年的200萬元。

有些讀者不太明白，為甚麼整體香港人的收入沒有上升，但薪金最高的人收入卻是暴升呢？

投資買樓 無分平與貴

筆者估計有數個原因，首先是近年有些從大陸到香港工作的人，他們都是企業的行政總裁或高級行政人員，是最高薪金的一群；而金融界有一些新興的行業，例如從事資產管理的人，他們的收入是非常驚人的，但以前這些行業可能並不普遍，或收入沒有近年般高；有很多非金融界的行業，平均收入都是很低，例如統計處的數字顯示，金融及保險活動業的平均收入是16,936元，但製造業只有9,373元，住宿及膳食服務活動業只有9,007元，地產租賃及保養管理業只有8,868元，專業及商業服務業只有7,053元等。今天有很多行業的收入，薪金較九七年相同的職位是更低的。

對於這樣的收入結構，會把房地產作為自住及投資的兩個市場拉得更開。曾經有政府官員說，豪宅與普通住宅是兩個不同的市場，其實這論點有一半是錯的，因為對於自住來說，豪宅與普通住宅確是屬於不同的市場，但對於投資來說，就不是這樣分類了，因為有錢人可以投資豪宅，亦可以投資普通住宅。當樓市以自住為主時，我們用於分析樓市的數據，主要為平均收入及供樓負擔比率，但當樓市以投資為主時，就要看樓宇的投資潛力及其他投資工具的表現，短炒要看買賣成本，長線則看收租回報及借貸利息。所以股市在下跌時，樓價是可以上升的。

貧富兩極化 愈炒愈烈

網友Lawrence指出，貧富懸殊製造了四個私樓市場，分別為1,000萬元以上的豪宅及「假豪宅」市場、500萬至1,000萬元的中高價市場、300萬至500萬元的中價市場以及300萬元以下的中低價市場，而Lawrence認為發展商只會集中建樓予前三者來買，所以中低收入者是沒有新樓可買。對於這種現象的出現，其中一個原因是近年推出的地皮較少，但更大的原因就是貧富兩極化，富有的人減少其他投資工具的資產，增加在房地產的投資，就算12,000元一呎買元朗樓也不是問題，因為只要他們相信（雖然這個信念可能是錯的），房子將來可以15,000元一呎賣出，那就行了。

所以這就出現了一些天價的奇怪成交：例如以千多萬元於市區買數百呎的單位，若從自住的角度分析，這些人的年薪應該有200萬元，怎會住數百呎的單位？但以投資的角度分析，那就較易明白了。

銀聯信託投資總監

投資樂園創辦人　林一鳴