Smart Money：揀地產股看6大指標

1.市帳率：反映股價價值

市帳率（P/B）適合衡量多類股份包括地產股，計算方法是以股價除以每股帳面值，若數字大於1，理論上反映股價偏貴，若市帳率低於1，則表示股價相對便宜。按彭博社資料顯示，新地（00016）的P/B為1.27倍，恒地（00012）則為0.93倍。一般股份普遍以市盈率判定股價平貴，但由於地產商的賣樓收益會在物業入伙時才記帳，因此分析地產股時，市盈率變成滯後指標。

2.負債比率：見融資易難

值得留意的是，地產商為發展地產項目需要大量資金，因此負債比率往往較其他股份高，但負債愈高，在融資時或應付突發事情時亦相對困難。本地地產股的負債水平基本上較內房股健康，如信置（00083）截至去年底的負債比率為8.3%，新地截至去年六月底的負債比率為15.2%，處於合理的水平。

3.土儲及落成量：影響股價變動

可供開發的土地儲備是地產商未來的盈利來源，可確保將來有土地發展項目。發展商可透過政府拍賣用地、更改土地用途以及收購私人業權地皮，以增加土儲。一旦發展商在土儲未見增加的同時，卻大量推出新盤，勢影響未來的推盤數量。

地產商的物業落成量短線更影響股價的變動，近日有地產代理報告預料，長實（00001）及新地今年的物業落成量最多，同逾五千個，佔全年預計落成總數的75%。

4.樓價走勢：左右賣樓收益

地產股股價與樓價密不可分，當樓市興旺時，地產商可受惠於樓價攀升，提高賣樓收益。發展商持有的投資物業會因公允值變動而錄得帳面利潤，提高企業資產淨值（NAV）（每股資產淨值等於總資產減去總負債後除以發行股數，是衡量地產股的投資價值指標）。

若地產股價在樓價向上時下挫，但NAV卻提升，其時股價對每股NAV的折讓幅度會擴大，理論上估值愈見吸引，吸引資金追落後。

分析認為，地產股較樓市先行，若地產股股價下跌，或預示未來樓市走下坡。

5.資金充裕度：反映息口去向

港元與美元處弱勢，減低外資投資本港市場的成本，物業成為其中一個資金出路。銀行在市場資金充裕的情況下水浸，令低息環境得以維持。分析認為，M1增長速度高於M2，可反映大量資金流入本港。不過，一旦游資撤離本港，亦會衝擊本港樓市。

6.投機風氣：提防出現泡沫

一般來說，樓價升勢愈急以及物價「去貨」愈快，投機風氣愈盛。當中「摸貨」的比例愈高，反映板塊炒風愈熾熱。然而投資者亦要留意一點，就是炒風演變成泡沫，可參考按揭供款佔家庭入息比率來分析樓市，市場認定比率在50%或以下為健康的水平，如果大幅高於此水平，或預示樓市有下滑的隱憂。

蘇皇：入市首選信置

蘇格蘭皇家銀行（RBS）亞太區地產研究部主管吳嘉俊指出，投資者若看好樓市前景，當中可考慮信和置業（00083）。

他相信，經濟及政治環境、投資者的心理狀況，以及價格預期最影響地產股表現。他舉例，當人們預計樓價飆升三成，會願意支付十厘利率。目前本港樓市的投資者可分為用家、炒家及收藏家，用家因把住宅買作自住，可接受樓價下調的風險，炒家則要求樓市在短期內炒高才入市，至於內地的「收藏家」並不以住宅作售賣或租用用途，希望豪宅在多年後得到回報，三者對樓價的預期都左右地產股的表現。

熱錢持續流入樓市

他相信短線資金仍持續流入本港樓市，但如果本港樓市單靠短炒支持，樓價升幅僅屬於「虛火」，因本港經濟缺乏新增長點，失業率亦未有大幅下調，工資的升幅未追及樓價升勢，皆是利淡樓市的因素，目前利好地產股的因素已充分反映，長線來說本地地產股的前景僅屬中性。

本港住宅可分為豪宅、中價住宅及細價住宅三類，他指出二手市場有足夠的小型住宅可供選擇，現時樓市主要靠少數豪宅拉動，由於豪宅供應少，當中一手樓較二手樓價出現溢價，該行估計信置的The Hermitage呎價將達一萬二千至一萬三千元。

投資地產股亦要留意加息的風險。吳嘉俊指，雖然輕微加息，對業主的實際供款負擔影響或不大，但卻會觸動投資者神經，認為是加息周期的序幕，會衝擊地產股的表現。