去年上半年，在經歷了○七年瘋狂之後，內地樓市終受制於政策組合拳和承受力極限，而停止了飛奔的步伐。在不少城市，樓價、特別是市場敏感度高的二手樓價出現一定幅度的下跌。在深圳等南方城市，下跌幅度因較大而可明顯感覺到。由於不斷深化的全球金融危機對中國實體經濟的影響，人們開始擔心房企資金鏈斷裂和失業率上升可能引發內地樓市崩盤。

然而，僅僅數月過去，至少從農曆新年以後，內地樓市已現「小陽春」。以深圳為例，深圳市房地產研究中心新出爐的二○○九年首四個月統計顯示：新樓銷售面積237.44萬平方米，同比增加1.78倍；二手樓銷售277.14萬平方米，同比增加2.03倍。與之相連的是深圳樓價出現攀升。這一趨勢在樓市重鎮上海同樣出現。去年成交量萎縮與觀望情況濃厚的循環，開始被擔心樓價再次脫韁的焦慮情緒所逐步替代。

北京天價拍地

從專業角度看，更具指標性的事件是富力地產（02777）上月二十一日以「天價」拿下北京廣渠門外10號地。在經過89輪競價，富力地產終以高於起拍價3.42倍的10.22億元人民幣總價拿下該地塊。在扣除其中5,000平方米廉租房用地之後，該地塊最終成交樓面價達每平方米15,140.74元人民幣，創北京實施土地招拍掛制度以來成交單價之最。儘管事後富力地產乃至官方傳媒，都強調該地塊與富力原已開發的富力城項目相連，有其特殊性。但這種「淡化」處理顯然難以消除自住房屋需求者們對樓價會否上升的憂慮。

在很大程度上，富力高價拿地顯示內地地產商可能已度過最嚴寒的資金鏈「冬天」；而這一局面，不得不說拜金融危機所賜。去年上半年後的一段時間裏，內地地產商在資金方面同時面臨三重困難：銷售停滯使資金難以回籠，金融危機使上市、發債均難，宏觀調控使銀行信貸極度緊縮。

正是在那樣的情形下，萬科作為內地地產業「龍頭大哥」，率先推出樓盤減價以加速資金回籠、自保「過冬」；SOHO中國（00410）主席潘石屹則提出地產業會有「百日巨變」，意指短期內可能有大批地產商倒閉。

政策再度轉向

然而，金融危機的加深使曾力圖讓樓市降溫的中央政府在樓市政策方面發生了180度轉彎。一系列利好樓市的政策集中出台，這些政策更經地方政府放大，當中最重要的是信貸放鬆。

因為金融危機，導致內地樓市政策導向改變；因為政策改變，導致樓市出現「小陽春」。這些判斷，反對的人不多。面對所謂小陽春，萬科董事長王石稱「這個價格是維持不住的」。他引述了九七年金融風暴以後東南亞樓市及日本經濟泡沫破裂後樓市的狀況。同時，在網上亦有人評論熱錢將導致內地新的通脹時代來臨，其結果是以樓價為代表的物價飛漲。

不管怎樣判斷樓價走勢，正是大眾對「小陽春」的憂慮，使打壓樓價之聲在內地沉寂一段時間後又再浮現。住房與城鄉建設部已明確表示短期不再有新的利好樓市政策出台；北京、上海等地的最高領導人公開喊話樓價太貴；最引人關注的則是上月二十五日國務院正式公布《關於二○○九年深化經濟體制改革工作的意見》，提出「研究開徵物業稅」。儘管只有短短的七個字，可能開徵物業稅卻立即引發了大量關注與評論。主流觀點是物業稅一旦開徵，內地炒樓將被有效控制，樓價也將隨之穩定。但物業稅真能帶來如此立竿見影或長治久安的效果嗎？（待續）

國際金融法博士

嚴嘉