Smart Money:股樓齊升 穩步出擊

銀行調低儲蓄存款利息,十萬元存款每年只收一元利息,回報少得可憐。不少人趁市場氣氛好轉,即投向股、樓懷抱。新盤銷情理想,地產股報捷。究竟買「磚頭」好,還是股票好?投資者宜衡量兩者風險及本身的財力。

美銀報告顯示,年初至五月下旬樓價漲幅達13.3%,銷售量已回到歷史平均水平。有本地地產代理指,50個指標屋苑平均呎價今年至今上升12.4%,期內49個屋苑樓價報升。

理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,樓市波幅不及股市大,但他提醒買樓收租人士,逾期供款及提早還款皆會被罰息,一旦遇着租客欠租,風險更大。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,短線投資者或想乘樓市氣氛暢旺而「摸貨」(以確認人身份轉讓物業),但市場承接力始終是重要考慮;中長線投資者則要注意日後供款能力是否穩定。他預計今年全年樓價升15%,若美國不加息,按揭利率短期內變動不大。

「磚頭」可抗通脹

恒生地產分類指數今年三月下試低位14,242點,上周五收市時攀升至25,051點,年內升逾47%。滙豐早前估計樓價今年下跌不多於10%,摩根大通則預期樓價今年上升10%,因此看好地產發展商。

地產股流通性強

晉裕環球資產管理投資研究部聯席董事林偉雄指出,地產股息率約為2%,而租金平均回報達4%,「磚頭」更有效抗通脹,但地產股的好處在於流通性強,若投資者急需資金周轉,賣股即可套現,但賣樓需時較久。他認為樓價再大跌的機會不大,最多從小陽春時水平回調10%。

浩邦(香港)財富管理及財務策劃董事梁彥穎認為,投資者可分段買入股票,運用平均成本法以減低風險,即使股價已升至高位,但不想沽貨,亦可運用股票掛鈎票據(ELN)等工具作對沖。相反,物業涉及的投資金額較大,亦很考投資者的眼光,一旦樓價下跌,要承受的風險不小。

借錢投資槓桿高

梁彥穎提醒,借錢買樓或股票都涉及槓桿風險。借了孖展的投資者可分批沽出股票,解決被追收按金的問題,但物業不可分段出售,可見地產股相對有彈性。當經濟暢旺時,物業是投資佳品,但當經濟下滑,後市去向難測時,股票則是較佳的選擇。

物業投資屬高風險高回報,投資者只要付出最低樓價5%作為首期,即可以做業主,槓杆高達20倍,樓價只要上升10%,回報便可達2倍。相反,本地證券行藍籌孖展成數可能只有75%,槓桿僅4倍。

梁彥穎又認為,租金回報與息口其實並無大關係,導致樓價大升主要由於通脹升溫及失業率下降,因此現在未是入市時機,投資者宜靜待失業率喘定才謀後着,切勿高追,目前地產股也處於高位。

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